나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8939 [2] 제주특별자치도 제주시 이호이동 1397-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 "오도마을복지회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 나지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거기타 및 일부 도로등입니다. 기호 (3) : 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타 및 일부 도로등입니다.

인접 도로상태

기호 (1,3) : 서측으로 폭 약 3미터 내외의 (막다른)콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,3) : 제2종일반주거지역, 고도지구(25M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 (1,3) : 공부상 지목이 '대'이나, 현황 주거기타 및 일부 도로등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2003.05.16.) - 외벽 : 사이딩 치장 마감 등 - 내벽 : 판넬노출 마감 등 - 바닥 : 데코타일 마감 등 - 창호 : 샤시창 등입니다. 기호 (4) : 벽돌조 슁글지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1995.04.03.) - 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 - 창호 : 샤시창 등입니다. 기호 (4-부속) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, [사용승인(증축)일자 : 2000.08.10.] - 외벽 : 판넬노출 마감 등 - 내벽 : 판넬노출 마감 등 - 바닥 : 콘크리트 마감 등 - 창호 : 샤시창 등입니다.

이용상태

기호 (2) : 제2종근린생활시설(사무실)입니다. 기호 (4) : 주택입니다. 기호 (4-부속) : 창고입니다.

설비내역

기호 (2) 및 기호 (4)-주택부분은 공히 기본전기설비, 기본위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호 (4)-주택부분은 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 일반건축물대장에 등재되어 있는 본건 건물 기호(4)의 창고 부분은 등기사항전부증명서상 미등기 상태로, 일반건축물대장상 현황(부속건축물 1동, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 18.82㎡) 등을 기준하여 평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8939 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 이호이동 1397-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 236,637,550원

* 토지면적: 179.00㎡ (약 54.15평)

* 건물면적: 71.01㎡ (약 21.49평, 등기) + 64.20㎡ (약 19.44평, 제시외) = 총 약 135.21㎡ (약 40.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정평가액: 236,637,550원

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 "오도마을복지회관" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 나지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지(기호 1) 및 부정형 토지(기호 3)로, 주거 기타 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 기호 (1,3) 토지는 서측으로 폭 약 3미터 내외의 (막다른) 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 가축사육제한구역, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황 요약

* 토지 및 건물 등기부상 소유권이전(김성헌, 2000-01-26) 및 다수의 근저당권, 그리고 서제주새마을금고의 임의경매 기록이 존재합니다.

* 말소기준권리는 2007년 6월 15일 접수된 신엄새마을금고의 근저당권입니다.

* 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 경매 절차를 통해 대부분의 등기된 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 329,000,000원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 주식회사젠넷

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.2. 3.인수되는 권리

* 현황 상 대항력 있는 임차인은 존재하지 않습니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리 또한 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 4.물건명세서 특이사항

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물(별지목록 4-1, 4-2)이 포함됩니다.

* 건물 기호(4)의 창고 부분(18.82㎡)은 일반건축물대장에는 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상으로는 미등기 상태입니다.

* 토지 기호(3)은 공부상 지목이 '대'이나, 현황은 주거 기타 및 일부 도로 등으로 이용 중입니다.

* 지상에 소재하는 담장, 바닥포장, 석축, 화단, 수목 및 주택 상부 다락 등은 감정평가에 포함되었습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 이호이동 지역의 다세대주택(연립, 빌라)은 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

* 2001년 건축된 75.81㎡ 면적의 다세대주택이 120,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 523만원).

* 2017년 건축된 32.24㎡ 면적의 다세대주택이 96,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 983만원).

* 1993년 건축된 71.13㎡ 면적의 다세대주택이 100,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 464만원).

* 본건은 단독주택으로, 제공된 다세대주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 넓은 토지 면적(179㎡)을 보유하고 있어, 이러한 면적의 가치가 중요하게 작용할 것입니다.

* 본건의 감정가는 236,637,550원으로, 토지 기준 평당 약 437만원, 총 건축면적(등기+제시외) 기준 평당 약 578만원입니다. 이는 주변 다세대주택의 시세와 비교 시, 넓은 토지 가치를 충분히 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통편의: 인근 대중교통 노선 및 지방도 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 주거 지역에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 공항 인근으로 인한 소음의 영향은 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소음 공해: 본건은 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역> 및 장애물제한표면구역<공항시설법>에 해당하여, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 가능성이 높습니다.

* 건축물 현황 및 공부상 차이:

* 제시외 건물(약 19.44평)이 존재하며, 이 중 창고 부분(18.82㎡)은 등기사항전부증명서상 미등기 상태입니다. 이는 향후 철거 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지(기호 3)의 경우, 공부상 지목은 '대'이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축 제한: 고도지구(25M 이하) 및 장애물 제한 구역 등으로 인해 향후 신축 또는 증축 시 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 이호이동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 바탕으로 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상되는 긍정적인 측면이 있습니다. 그러나 공항 인근 지역이라는 점으로 인한 소음 문제와, 등기 미등기 건물 및 토지 현황과 같은 공부상 차이로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(179㎡) 보유로 향후 활용 가치가 높습니다.

* 단독주택으로서 독립적인 거주 환경을 제공하며, 재건축 또는 증축 시 높은 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 감정평가액에 제시외 건물 및 미등기 건물이 포함되어 있어, 이를 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 추가적인 수익 창출 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 236,637,550원

* 주변 다세대주택 시세 분석 결과, 건물의 연식 및 면적에 따라 평당 가격 편차가 컸습니다. 본 건은 넓은 토지를 가진 단독주택이므로, 다세대주택 시세만으로 직접적인 가치 판단은 어렵습니다.

* 감정가는 토지 면적, 건물 현황, 제시외 건물 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액으로 보입니다.

* 공항 소음, 미등기 건물, 토지 현황 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 경쟁 구도 및 시장 상황에 따라 감정가 이하에서도 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 그러나 넓은 토지라는 장점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

* 합리적인 입찰 희망가: 약 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.