나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9291 [2] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모점포 및 일반음식점 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 내, 제6층 제602호 외 2개호로서, 외벽: 드라이비트, 제주석타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~3): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 40M, 남측으로 폭 약 6M 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50 m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경9291 (2)

소재지

제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 6층603호

용도

오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용중)

건축년도

2018년

총층수

10층 중 6층

감정가

328,000,000 원

토지면적

16. 20㎡ (약 4.90평)

건물면적

83. 66㎡ (약 25.31평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

한라신용협동조합

특이사항

공동담보

주의사항

해당 없음

특수물건정보

공동담보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모 점포 및 일반 음식점 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

물리적으로는 동측으로 폭 약 40M, 남측으로 폭 약 6M의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 4월 4일 접수된 한라신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

모든 후순위 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리 분석은 비교적 명확합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임형근

* 보증금: 10,000,000 원

* 차임: 1,080,000 원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-08

* 확정일자: 2024-06-26

* 배당신고일자: 2026-02-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 금액입니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 5,980,000,000원 (한라신용협동조합 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 서귀포시청 제2청사 인근으로, 업무시설과 상업시설이 혼재된 중심 상권 지역입니다.

주변에 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모 점포 및 일반 음식점 등이 다양하게 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

건물이 오피스텔 용도임을 고려할 때, 임대 수익 창출이 가능한 상권으로 평가됩니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래 사례가 확인되었으나, 거래 시점 및 금액에 편차가 존재합니다.

1.4. 생활정보

서귀포시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 기관 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변에 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 접근성이 우수합니다.

건물 자체적으로 기본 위생 설비, 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 임형근은 대항력이 없어 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 강제집행 등 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '건축계획심의대상구역(저촉)'으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 대수선 등 건축 행위 시 별도의 심의 절차를 거쳐야 합니다.

최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 가격이 2026년 5월 167,000,000원, 2025년 3월 240,000,000원으로 확인되어, 감정가(328,000,000원) 대비 시세 변동 가능성이 있습니다.

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 다른 채무자의 채무 이행 여부에 따라 경매 절차 및 물건 상태에 영향을 줄 수 있는 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 건축연식(2018년)이 비교적 짧아 즉시 활용 가능한 장점이 있습니다.

주변의 잘 갖추어진 생활 인프라와 서귀포시청 제2청사 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 인수해야 할 부담이 적은 편입니다.

다만, 최근 실거래가의 변동 폭이 크고 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

혐오시설에 대한 별도의 보고된 내용 없이, 일반적으로 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

제주 서귀포시라는 관광 및 생활 중심지에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

건축 연식이 6년 차로 비교적 신축에 가까워 즉시 임대 수익 또는 자체 사용이 가능합니다.

주변에 다양한 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리상 안전성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 328,000,000 원

최근 실거래가 (2025년 3월, 67.27㎡ 기준): 240,000,000 원

최근 실거래가 (2026년 5월, 67.27㎡ 기준): 167,000,000 원

본건은 건물 면적 83.66㎡이며, 감정가 328,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 추이와 시세 분석을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

2026년 5월의 거래가는 다소 낮은 시세로 판단되며, 2025년 3월의 거래가와 감정가를 주요 참고치로 활용하였습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없어 순수 입찰가 산정이 가능합니다.

예상 입찰가: 320,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.