나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9291 [3] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모점포 및 일반음식점 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층건 내, 제6층 제602호 외 2개호로서, 외벽: 드라이비트, 제주석타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~3): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 40M, 남측으로 폭 약 6M 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50 m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2.

1.1. 사건 및 소재지 정보

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2.

사건번호: 제주지방법원 2025타경9291 (3)

2.

2.

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 8층802호

1.2. 물건 현황

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2.

용도: 오피스텔 (주된 용도는 업무시설)

2.

2.

감정가: 331,000,000원

2.

2.

토지 면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

2.

2.

토지 지분: 16.1998㎡ (약 4.90평)

2.

2.

건물 면적: 83.66㎡ (약 25.31평) - 등기부 기준 추정 면적

2.

2.

전용 면적: 67.27㎡ (약 20.35평) - 최근 실거래가 분석 기준

2.

2.

건물 지분: 83.662㎡ (약 25.31평)

2.

2.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

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2.

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.3. 건물 상세 정보

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2.

건물명: 삼다오피스텔

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준공 연도: 2018년

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구조: 철근콘크리트구조 (슬래브지붕)

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층수: 총 10층 중 8층

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2.

총 호수: 35호

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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2.

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다.

2.

2.

주변은 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모점포 및 일반음식점 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

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2.

차량 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.

2.

동측으로 폭 약 40m, 남측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용계획

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2.

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

2.

2.

광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있습니다.

2.

2.

가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

2.

2.

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

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2.

말소기준권리는 2018년 4월 4일 접수된 한라신용협동조합의 근저당입니다.

2.

2.

매각으로 인해 모든 인수 대상 권리는 소멸될 예정입니다. (별도의 소멸되지 않는 권리 없음)

3.2. 임차인 현황

2.

2.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.

2.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

2.

2.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

2.

4.1. 업종 분포

2.

2.

주변에 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 소규모 점포 및 일반 음식점 등이 혼재하여 상권 활성도가 높습니다.

4.2. 개발 계획

2.

2.

일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지속적인 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

2.

2.

5.1. 편의시설

2.

2.

'서귀포시청 제2청사'가 인근에 위치하여 행정 이용이 편리합니다.

2.

2.

소규모 점포 및 일반 음식점이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

2.

2.

주변은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 교육 및 의료 시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

2.

6.1. 미상 임대 관계

2.

2.

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로, 보증금이나 월세 등의 구체적인 계약 내용을 확인하지 못했습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 혐오시설

2.

2.

주변 지역에 대한 탐문 및 인터넷 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

2.

본건은 서귀포시 강정동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.

2.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

2.

2.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

2.

2.

감정가는 331,000,000원이지만, 최근 실거래가 분석 결과 상당한 시세 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

2.

핵심 상업지역에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 가능성이 있습니다.

2.

2.

향후 주변 개발 계획에 따른 수혜가 기대됩니다.

2.

2.

제공된 정보를 바탕으로 한 감정가 대비 낮은 예상 입찰가 책정으로 투자 가치 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

2.

2.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사 면적의 오피스텔이 2025년 3월 240,000,000원, 2026년 5월 167,000,000원에 거래되었습니다.

2.

2.

제공된 감정가는 331,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 괴리가 있습니다.

2.

2.

임대 관계 미상인 점과 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 관점에서 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

2.

2.

신중한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.