나이스옥션 법원경매 제주 2026타경46 [2] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 4561-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2) 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "강정초등학교" 남서측 인근(직선거리 약 80m 지점)에 위치하며, 인근은 전, 과수원 등 농경지 및 일부 단독주택 등이 혼재하여 형성된 지역임.

교통상황

일련번호(2): 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨.

형태 및 이용상태

일련번호(2): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황은 '과수원 및 일부 단독주택' 임. ※ 후첨 '항공사진', '사진용지' 참조

인접 도로상태

일련번호(2): 본건은 남동측으로 지적상 폭 약 5m 내외의 콘크리트포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 본건 지상에 제시외물건(ㄱ~ㅂ) 및 제시외수목(과수목 등)이 식재되어 있음. ※ 후첨 '지적개황도', '항공사진', '사진용지' 참조

공부와의 차이

일련번호(2) 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '과수원 및 일부 단독주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않음. 일련번호(2) 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필요할 것으로 사료되며 해당 관청의 재확인이 요구됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 시멘트블럭조 아스팔트슁글지붕의 지상 1층 건물로서, 사용승인일은 1996. 11. 21.6.임. 외벽은 몰탈 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 타일, 벽지 마감 등임. 창호는 알루미늄 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(3): 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호(3): 기본적인 급배수 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(3): 본건 건물의 지붕 하부에는 목구조 트러스에 의해 형성된 다락형 공간이 존재하며, 별도의 증축 구조물이 아닌 건물 구조 일부로 판단되어 건물에 포함하여 평가함. 1층 전면 테라스, 현관계단, 난간벽 및 금속난간, 계단 등은 건물과 일체를 이루는 부합물로 보아 건물에 포함하여 평가하였음. (※ 별지 ‘사진용지’ 참조)

공부와의 차이

일련번호(3): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(3): 임대관계 확인되지 않음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '노형오거리' 북동측 인근(직선거리 약 230m 지점)에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대임.

교통상황

일련번호(1): 본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통여건은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

일련번호(1): 본건은 철근콘크리트조 평스라브 지하1층/지상14층 건물 내 제11층 제1102호로서, (사용승인일: 2004.1.26.) 외벽: 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1): 공동주택(아파트)으로 이용중임.(후첨 호별배치도, 평면도, 사진용지 참고)

설비내역

일련번호(1): 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1): 본건 토지는 인접 도로 대비 등고가 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

일련번호(1): 본건은 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

일련번호(1): 공부와의 차이는 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1): 임대관계는 별도로 확인되지 않았음.

물건 비고

일괄매각
목록2: 농지취득자격증명 제출요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원 2026타경46 (2) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 강정동 4561-1에 소재한 단독주택입니다. 감정가는 791,838,000원이며, 토지면적은 1761.00㎡ (약 532.7평), 건물면적은 90.00㎡ (약 27.2평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 이OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 "강정초등학교" 남서측 인근(직선거리 약 80m 지점)에 위치하며, 주변은 전, 과수원 등 농경지와 일부 단독주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현재는 '과수원 및 일부 단독주택'으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남동측으로 지적상 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 정보:

* 구조: 시멘트블럭조 아스팔트슁글지붕의 지상 1층 단독주택입니다.

* 사용승인일: 1996년 11월 21일입니다.

* 부합물 및 종물: 건물 구조 일부로 판단되는 다락형 공간, 1층 전면 테라스, 현관계단, 난간벽 및 금속난간, 계단 등이 건물에 포함되어 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부:

* 말소기준권리는 2018년 7월 16일 접수된 제주은행의 근저당권(을1, 355,200,000원)입니다.

* 이외에 소유권이전, 상속, 증여, 가등기, 가처분, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 355,200,000원입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부:

* 말소기준권리는 토지 등기부와 동일한 제주은행의 근저당권(을1, 355,200,000원)입니다.

* 이외에 소유권보존, 가등기, 가처분 등의 권리가 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 355,200,000원입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요' 항목이 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않았고, 등기부상 지상권(을2)은 말소되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인: 없음.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지 및 일부 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여, 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 강정초등학교가 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 떨어집니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 주변은 전, 과수원 등 농경지와 일부 단독주택이 산재해 있어 비교적 조용하고 한적한 환경입니다.

* 교육 환경: 강정초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 제시외 물건 제외: 감정평가서상 일부 제시외 물건(파이프조 비닐하우스, 경량철골구조 차양지붕, 파이프조 차광막지붕 단층 창고, 태양광발전설비 등)은 매각에서 제외되었습니다. 따라서 낙찰 후 해당 물건들에 대한 별도의 철거 또는 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년에 사용 승인된 건물로, 약 30년 가까이 되어 노후화로 인한 수리 또는 재건축 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, '가축사육제한구역'에 포함되어 있어 축사 관련 시설이 인근에 존재할 가능성은 있습니다. (별도 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 강정동에 위치한 대규모 단독주택 부지로, 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매각으로 인한 법적 권리관계는 대부분 정리되어 비교적 안전하게 취득 가능하지만, 농지취득자격증명이라는 취득 조건을 반드시 충족해야 합니다. 주변 환경은 농경지가 많아 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으나, 도심 접근성이나 편의 시설 이용에는 일부 제약이 있을 수 있습니다. 제시외 물건 제외, 토지 이용 제한, 건물 노후화 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도의 지속적인 부동산 가치 상승 및 관광 산업 발전에 따른 투자 매력.

* 1761㎡에 달하는 넓은 토지를 활용하여 신축 단독주택, 펜션 등 다양한 개발 계획 수립 가능.

* 강정초등학교 인근으로 기본적인 생활 및 교육 환경 확보.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 재산 가치 증대 기회.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 단독주택 부지이며, 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 강정동 일대의 주택 거래가는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 230만원 ~ 370만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건은 1761㎡ (약 532.7평)의 넓은 토지가 핵심 가치로 판단되며, 현재 지목 '전'이나 현황 '과수원 및 일부 단독주택'으로 이용 중입니다. 제주도 강정동 지역의 농지 및 주거지 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 토지의 가치는 평당 100만원 이상으로 추정 가능합니다. 토지 가치 추정 (보수적): 532.7평 * 100만원/평 = 약 532,700,000원. 건물은 노후화되었으나, 부합물 등이 평가에 포함되었으며, 감정평가액 791,838,000원 대비 현재 시점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 이용 제한, 건물 리모델링/신축 비용 등을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가 형성 가능합니다. 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 6억 3천만원 ~ 7억 1천만원 범위로 판단되며, 입찰자는 본인이 판단하는 적정 가격을 결정하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.