나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111653 [1] 경상남도 김해시 대청동 321-4 갑오마을 303동 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "계동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트지대
로서 제반 주위환경은 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통상황은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 13층 건물 내 5층 502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : P.V.C 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로 및 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접하고, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구), 보행자전
용도로(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경 보호에 관한
법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경111653 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 321-4 갑오마을 303동 5층 502호

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사엘지생활건강

1.1. 물건 현황

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 67.95㎡ (약 20.56평)

* 건물면적: 126.48㎡ (약 38.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "계동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 인접 도로: 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로 및 노폭 약 6m 내외의 보행자전용도로와 접하고, 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(계동초등학교), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 최초 소유권 보존은 주식회사대동주택에서 이루어졌으며, 이후 전점수, 문향미에게 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2015년 06월 04일 접수된 주식회사엘지생활건강의 근저당권(48,000,000원)입니다.

* 이후 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 말소될 권리: 을4(근저당, LG생활건강), 을5(근저당, LG생활건강), 갑6(가압류, 롯데카드), 갑8(가압류, 농협은행), 갑9(가압류, KB국민카드), 갑11(가압류, 서울보증보험), 갑12(임의경매, LG생활건강), 갑13(압류, 창원세무서장)

* 총 등기부채권액: 355,752,351원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 인수할 임차보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 갑오마을대동아파트

* 주소: 경상남도 김해시 대청동 321-4

* 총 세대수: 298세대 (5개동)

* 건축년도: 2000년 7월 (사용승인일 20000731)

* 주차시설: 총 485대 (지하 283대, 지상 202대) 주차 가능

4.2. 주변 상권

* 아파트 단지 인근으로 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 초등학교 인접으로 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 본건은 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

* 북동측 인근에 계동초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 주변 아파트 단지 및 지역 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 2000년 준공된 아파트로, 약 26년차 건물이므로 향후 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 지역 시장 변동성

* 김해시 대청동 지역 부동산 시장의 공급 및 수요 변화에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

* 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 일부 토지이용계획상의 제약이 존재합니다.

6.4. 주변 혐오시설

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* (지도 및 관련 정보 검색 기준)

7. 종합 의견

* 본건은 김해시 대청동 소재 갑오마을아파트의 5층 502호로, 실수요자 및 투자자 모두에게 고려될 만한 물건입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하게 정리되어 있어 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안전한 취득이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 단지 규모도 적절하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 건물 노후화는 있으나, 적절한 유지보수를 통해 주거 가치를 유지할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정이거나 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 아파트 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 취득이 가능하다면 실거주뿐만 아니라 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적 126.48㎡): 230,000,000원 (2026년 5월)

* 본건의 감정가는 동일 면적의 최근 실거래가 수준과 유사하며, 이는 시장 상황을 잘 반영하고 있다고 판단됩니다.

* 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 감정가 수준에서 시작하여 10~15% 가량의 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 276,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

(실제 입찰 시에는 최근 시세 변동, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.