나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11661 [2] 경상남도 김해시 삼계동 1428-2 분성마을부영아파트 218동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1~7)은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 ""고령마을"" 내에 위치하고 있으며, 부근은 전원주택 및 전원주택부지, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 시가지 주변 지대입니다.

교통상황

기호(1,2,3,5,6,7)까지 차량 출입 또는 접근 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호(1) : 완경사 지세 내 대부분 지반평탄하게 조성된 사다리형의 ""건축신고부지""로서, 일부 법면 상태
및 시멘트 포장되어 있습니다.
② 기호(2) : 경사 지세의 장방형 토지로서, 현황 ""토지임야""입니다.
③ 기호(3) : ""건축신고"" 후 부지조성공사 중단 상태의 토지로서, 상당부분 법면상태이며, 일부는 지반평탄
하게 조성되어 있고, 일부는 시멘트 포장되어 있습니다.
④ 기호(4) : 경사지세의 사다리형에 유사한 토지로서, ""자연림""상태입니다.
⑤ 기호(5) : ""도로""입니다.
⑥ 기호(6) : ""도로""입니다.
⑦ 기호(7) : ""단독주택 건부지""입니다.

인접 도로상태

① 기호(1) : 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있으며, 본건 일부가 현황 시멘트 포장도
로입니다.
② 기호(2) : 남동측으로 지적도상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와, 남서측으로 현황 시멘트 포장도로와
각각 접하여 있습니다.
③ 기호(3) : 동측으로 지적도상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있으며, 본건 일부가 시멘트 포장
되어 있습니다.
④ 기호(4) : 맹지입니다.
⑤ 기호(5) : 본건이 노폭 약 6m내외 도로 일부입니다.
⑥ 기호(6) : 본건이 노폭 약 6m내외 도로입니다.
⑦ 기호(7) : 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
② 기호(2,3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
③ 기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
④ 기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>
⑤ 기호(6,7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

① 기호(1) : 지상에 제시외 수목(둥근 소나무, 약 4주)이 소재합니다.
② 기호(7) : 지상에 제시외 물건(ㄴ~ㅁ)이 소재합니다.

공부와의 차이

① 기호(1) : 토지대장상 지목은 ""임야""이나, 기준시점 현재 ""건축신고""를 필한 후 대부분 지반평탄하게 조성
되어 있으며, 일부는 ""법면"", 일부는 시멘트 포장되어 있습니다.
② 기호(3) : 토지대장상 지목은 ""임야""이나, 기준시점 현재 ""건축신고""를 필한 후 부지 조성 중 공사 중단된
토지로서, 상당부분 ""법면""상태이며, 일부 시멘트 포장되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(1~7)은 일부 인접필지와의 지적경계 불분명한 바 정확한 경계 및 이를 통한 제시외 물
건의 점용 위치 등에 관하여는 별도의 전문적인 측량을 통한 재확인 요하오니 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호(8) 경량목구조 경량목구조지붕지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 페인팅 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 비닐쉬트, 벽지, 타일, 무늬목 등 마감입니다.
창 호 : 새시이중창호입니다.

② 제시외 물건

기호(ㄴ) 기호(7) 지상 소재 컨테이너조 단층(사무실)
기호(ㄷ) 기호(7) 지상 소재 컨테이너조 단층(화장실 등)
기호(ㄹ) 기호(7) 지상 소재 목조 칼라시트지붕 단층(가추)
기호(ㅁ) 기호(7) 지상 소재 목조(애견동반캠핑장)입니다.

이용상태

기호(8) 단독주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적및건물개황도"" 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : - 제시외 건물(ㄴ~ㄹ)은 일반건축물대장등본상 위반건축물표시되어 있습니다.
- 기호(8)은 일반건축물대장상 건축과-26012호(2023년 8월 31일)에 의해 위반건축물표시(지상1층
단독주택(사무실)컨테이너조 18㎡, 지상1층 단독주택(창고)컨테이너조 18㎡, 지상1층 단 독주택
(부엌)목조 5.32㎡, 무단증축 『건축법』제14조 위반, 부설주차장 옥외자주식 1대 주차불가 부설
주차장 무단용도변경 『주차장법』제19조의4 위반) 등재되어 있는 바 경매 참여시 참고바랍니다.
- 기호(8) 관련하여 현장조사에 임하였으나 폐문부재 및 점유자의 조사거부로 내부확인이 곤란하여
기존 담보평가전례상의 자료 및 점유자와의 유선통화 내용, 인터넷상의 업체소개 사이트의 시설
안내 등을 참조하여 확인하였으며, 특히 제시외 건물(ㄷ)의 용도는 건축물대장 위반건축물표시란
에는 ""창고""로 되어 있으나, ""화장실 등""으로 조사되는 바 정확한 건물 용도 등에 관하여는
경매참여시 재확인바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '부산김해경전철 가야대역' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동·유사형 공동주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 분성마을2단지부영아파트까지 제반 차량 출입 자유로우며, 대중교통 이용상황 보통시됩니 다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스위 금속기와지붕 18층 건물내 16층 1605호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로서, 현장조사시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황 등을 확인치 못하였으나, 집합건축물대장등본 건축물현황도상 (침실3, 욕실2, 거실, 주방/식당 및 드레스실, 발코니 등)으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 승강기설비, 소방설비 등이 구비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지세내 지반평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 분성마을2단지부영아파트 서측 및 남측으로 각각 왕복4차선 도로와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 중로1
류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-
18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-09-18)
<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부구조 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인 요하오니 경매참여시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11661 (2)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1428-2 분성마을부영아파트 218동 16층 1605호

* 용도: 아파트

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 46.32㎡ (토지 지분)

* 건물면적: 84.79㎡ (약 25.6평) (전용면적)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 삼계동 '분성마을부영아파트' 218동 16층 1605호

* 단지: '분성마을2단지부영(북부부영7차)' 아파트로, 952세대의 대단지입니다.

* 주변 환경: 동·유사형 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거 지역입니다.

* 교통: 부산김해경전철 가야대역이 북동측 인근에 위치하며, 단지 주변으로 제반 차량 출입이 자유롭고 왕복 4차선 도로에 접해 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 8월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(960,000,000원)입니다.

* 이하 접수된 모든 권리(압류, 임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서, 경매 낙찰 시 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 대단지 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 부산김해경전철 가야대역 이용이 가능하여 광역 접근성이 양호합니다.

* 주변에 학교 및 상업시설이 혼재하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 총 주차 대수는 약 1012대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 전용면적: 84.79㎡ (약 25.6평)

* 세대 구성: 침실 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 드레스실, 발코니 등으로 구성될 것으로 추정됩니다.

* 편의시설: 단지 내 다양한 편의시설 및 인근 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 가야대역 이용 및 단지 주변 도로망을 통한 차량 이동이 편리합니다.

* 건축 연도: 2005년 3월 사용승인되어, 2026년 현재 16년차 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재 및 점유자 조사 거부로 인해 아파트 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지 관련 불확실성: 본건은 아파트 건물과 함께 김해시 진례면 고모리 소재의 여러 필지 토지가 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 토지들은 전원주택 부지, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로, 일부는 건축신고 후 중단, 법면 상태, 자연림 상태 등으로 이용되고 있어 아파트와 직접적인 연관성이 낮으며, 개발 상태 및 지적 경계 불분명 등의 문제가 있어 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

* 위반 건축물 관련: 아파트 건물 자체에 대한 위반 건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서에 언급된 기존 단독주택 등의 건물에서 위반 건축물 내용이 일부 확인되었으므로, 경매 참여 전 해당 내용에 대한 정확한 파악이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 아파트의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지역 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 김해시 삼계동에 위치한 16년차 아파트로서, 대단지라는 장점과 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 보입니다.

* 그러나 내부 상태 미확인, 그리고 아파트와 별도로 포함된 개발이 미흡한 토지들로 인해 추가적인 조사와 주의가 요구되는 물건입니다.

* 토지 관련 내용은 본건 아파트와 분리되어 있으므로, 아파트 자체의 가치와 별개로 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 투자처: 952세대의 대단지 아파트로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 시세 수준을 고려했을 때, 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 전용면적: 84.79㎡ (약 25.6평)

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

* 10층 거래: 17,500만원 ~ 22,200만원

* 6층 거래: 21,500만원

* 본건 감정가는 21,300만원입니다.

* 16층이라는 점과 최근 거래 최고가(22,200만원)를 고려할 때, 시세는 21,500만원 ~ 22,500만원 범위로 예상됩니다.

* 다만, 내부 상태 미확인 및 토지 관련 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 종합적인 시세와 리스크를 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 90~100% 수준인 19,170만원 ~ 21,300만원으로 판단됩니다.

* 추천 입찰가 범위: 20,500만원 ~ 21,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.