나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11724 [4] 경상남도 김해시 내동 1115-4 동아아파트 310동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 및 경상남도 김해시 주촌면 천곡리에 산재하는 토지로서 부근은 취락, 농경지, 주거나지, 근린시설, 중.소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

기호1,2,3: 대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 완경사 지세내 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

기호2: 대체로 부정형 평지의 토지로서 주거지역내 휴경지 상태임.

기호3: 대체로 사다리형에 유사한 평지의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 현황 세로가 소재함.

기호2: 북측으로 구거를 이용한 현황 세로가 소재함.

기호3: 북측 및 서측으로 소로2류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

기호3: 도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8M~10M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

(기호1)토지는 지목 임야이나 현황 부지조성되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동소재 동아아파트 310동 5층 501호로서 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 5층 501호로서

외벽: 몰탈위페인팅등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭20M~25M)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(매화숲유치원)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11724 (4)

소재지: 경상남도 김해시 내동 1115-4 동아아파트 310동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 339,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 경원마을동아아파트(동아1차)

사용승인일: 1996년 04월 26일

총 세대수: 730세대

건축 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물

총 주차대수: 906대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.3. 면적 정보

토지면적: 64.40㎡ (약 19.48평)

토지지분: 64.402㎡ (약 19.48평)

건물면적 (공급면적 추정): 127.69㎡ (약 38.62평)

건물지분: 127.69㎡ (약 38.62평)

전용면적 (추정): 약 100㎡ (약 30.25평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동에 소재하며, 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지 주변으로 대체적인 대중교통 사정이 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 단지 진입로가 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 아파트 부지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

단지 인근에 김해내동초등학교 등 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 단지 내 및 주변에 상가, 공원 등의 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권미영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부현황 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 01월 10일 접수된 주촌농업협동조합의 근저당권(을11)입니다. 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (주촌농업협동조합, 2012-01-10 접수)

* 근저당권 (주촌농업협동조합, 2012-02-07 접수)

* 근저당권 (신명철, 2025-03-04 접수)

* 강제경매 (김동기, 2025-07-03 접수)

등기부채권 총액은 552,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집도

본건이 소재한 내동은 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 형성되어 있습니다.

4.2. 편의시설 접근성

단지 인근에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 상업 시설 및 교통 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 김해내동초등학교 등 초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 학원가도 형성되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 복지시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다. 또한, 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

현재 등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않으나, 모든 권리 관계는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 어려웠으며, 일반적인 상태를 기준으로 기재되었습니다. 따라서 실제 물건 상태는 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서 요약에 언급된 토지감정요항표의 내용 중, 토지 기호 1, 2, 3이 경상남도 김해시 생림면 나전리 및 주촌면 천곡리에 산재한다는 정보가 있으나, 본건은 경상남도 김해시 내동 1115-4에 소재한 아파트이므로, 해당 토지가 본 경매물건과 직접적인 관련이 있는지, 혹은 아파트 부지의 일부인지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, '토지/건물일괄매각'으로 진행되므로, 아파트 부지에 대한 권리 또한 함께 매각될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 내동에 위치한 동아아파트 310동 5층 501호로, 주변에 학교, 상업 시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수한 편입니다. 1996년에 준공된 아파트로 시설 노후화는 감안해야 하나, 전반적으로 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다. 권리분석상 특이사항은 없으나, 물건 상태 확인이 필요한 부분이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 단지 인근에 초등학교 및 학원가가 형성되어 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 토지권리 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 합리적인 시세: 최근 매매 사례와 비교 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(127.69㎡)의 경우 2026년 6월 4일에 350,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 339,000,000원입니다.

임차인 현황에서 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

현재 시장 상황 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 320,000,000원에서 340,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.