나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4372 [1] 충청남도 당진시 읍내동 187 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2024.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "당진초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택 및 근린생활시설, 아파트단지, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

본건 까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지의 토지로서 "주거기타(전 등)" 상태임.
기호(2) : 부정형 완경사의 토지로서 "주거나지" 상태임.
기호(3) : 부정형 완경사의 토지로서 "주거기타(토지임야 등)" 상태임.
기호(4) : 부정형 평지의 토지로서 "주거나지" 상태임.
기호(5) : 부정형 완경사의 토지로서 "단독주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4) : 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.
기호(2) : 동측으로 읍내동 187-20, 187-24의 사유지 도로가 소재함.
기호(3) : 맹지임.
기호(5) : 서측으로 읍내동 187-20, 187-24의 사유지 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>
,하수처리구역<하수도법>

기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>,하수처리구역<하수도법>

기호(3) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수도법>

기호(5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) : 벽돌구조(철근)콘크리트지붕 단층 건으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 하이샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

"단독주택"으로 이용중임.
(후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.)
※.본건 건물은 수차례 방문하였으나 건물출입문 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가
한 바, 내부 이용상태 등은 건축도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 확인하였음.

설비내역

난방설비 및 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 ~ 4, 7 ~ 10. 지분매각
- 목록 6. 제시외 건물(감정평가서상 ㉡, ㉢)매각에 포함
- 목록 2, 3, 5. 제시외 비닐하우스(감정평가서상 ㉠), 컨테이너박스, 수목은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경4372 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경4372 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 187

용도: 단독주택

감정가: 1,397,902,900원 (약 13억 9800만원)

토지 면적: 2,157.00㎡ (약 652.5평)

토지 지분: 977.614㎡ (약 295.7평)

건물 면적: 98.67㎡ (약 29.8평)

건물 제시외 면적: 25.40㎡ (약 7.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (일부 지분 매각 포함)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

1.2. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "당진초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 과거 당진시 구도심 지역으로 분류되며, 최근 신도심으로 상권이 이동하면서 구도심 지역의 상업 활동은 이전보다 활력이 떨어진다는 분석이 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 현황: 토지(기호 1~5)는 부정형의 평지 또는 완경사 지형으로, 주거기타(전 등), 주거나지, 단독주택 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 토지 기호(1,4)는 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 기호(2,5)는 동측으로 사유지 도로에 접합니다. 다만, 기호(3) 토지는 맹지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 주로 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등의 규제를 받고 있습니다. 일부 필지는 상대보호구역(당진초등학교), 준보전산지 등의 추가적인 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2020년 12월 15일 접수된 중소기업은행의 근저당 (을1)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다 [물건명세서].

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위에 있는 가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 읍내동은 단독주택이 밀집한 주거지역이자, 당진의 구도심 지역에 해당합니다. 인근에 당진초등학교가 소재하여 교육 환경이 마련되어 있으며, 근린생활시설 또한 분포하고 있습니다. 다양한 식당(돈까스, 비빔밥, 한식주점 등)이 영업 중으로, 지역 내 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 최근 신도심으로 상권이 이동하는 추세로 인해 구도심의 상업 활동은 다소 침체된 상황이라는 분석도 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 당진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주거지역 내 근린생활시설과 함께 다양한 식당 및 상업시설이 분포하고 있습니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등의 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 시설: 삽교호 관광지, 아미미술관 등 당진시의 주요 관광 명소는 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

혐오시설: 조사된 정보 내에서 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리장 등)에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 읍내동 지역 내에서 일부 무단 쓰레기 투기 문제가 제기되었던 사례가 있어, 해당 지역의 전반적인 환경 관리 측면에 대한 관심은 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

복잡한 권리 관계: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 절차 및 권리 분석에 복잡성을 더할 수 있습니다.

토지 지분 매각: 목록 1~4, 7~10번지가 지분 매각으로, 전체 토지 소유권 확보에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발 시 협의가 필요한 요소입니다.

맹지 존재: 토지 중 일부(기호 3)가 맹지이므로, 건축 또는 활용 시 도로 접근성 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

건물 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 부재 등으로 건물 내부 확인이 어려웠습니다 [건물감정평가요항표]. 이는 건물 내부의 노후화, 하자, 수리 필요 여부 등에 대한 파악을 어렵게 하며, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

구도심 상권 침체 가능성: 읍내동이 구도심에 속해 있어, 신도심으로 상권이 이동하는 추세에 따라 해당 지역의 상업적 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.

제시외 물건 제외: 목록 2, 3, 5번지의 제시외 비닐하우스, 컨테이너박스, 수목 등은 매각에서 제외되므로, 매수 시 해당 물건에 대한 권리를 주장할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 단독주택으로, 약 652.5평에 달하는 넓은 대지 면적을 보유하고 있어 토지 자체의 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 건물은 약 29.8평 규모의 단독주택으로 사용 중이며, 감정가는 약 13억 9800만원입니다.

권리 분석상 인수할 임차인이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 중복사건, 공동담보, 일부 지분 매각 등 경매 절차가 다소 복잡한 점은 유의해야 합니다. 또한, 토지 중 맹지가 존재하며, 건물 내부 확인이 불가하다는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 환경은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역이며, 당진초등학교가 인근에 위치합니다. 구도심 지역 특성상 상권 활성화 측면에서는 신도심에 비해 다소 아쉬움이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 2,157.00㎡ (약 652.5평)의 넓은 대지는 향후 재건축, 신축, 또는 개발 가능성을 높이는 중요한 투자 포인트입니다.

주거지로서의 입지: 당진초등학교 인근으로 주거 기능으로서의 기본적인 입지는 갖추고 있습니다.

권리 관계의 명확성: 매각으로 소멸되는 권리만 남아있고 인수할 임차인이 없어, 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 정밀한 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 다음과 같은 제약으로 인해 정확한 시세 파악 및 입찰가 산정이 어렵습니다.

- 유사 물건 시세 조사 한계:

제공된 JSON 데이터는 아파트, 연립, 다세대 주택의 매매 정보이며, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택의 직접적인 비교 대상으로는 부적합합니다.

검색된 단독주택 매물 정보는 대부분 본건보다 토지 면적이 훨씬 작은 경우(예: 24평, 90평 등)이며, 가격대도 2.5억~3.6억 원 수준입니다.

3. 2억 원에 거래된 24평 토지의 단독주택이나 2.55억 원에 거래된 90평 토지의 단독주택 등은 본건 토지의 규모와는 큰 차이가 있습니다.

직거래로 나온 199평 토지의 단독주택이 9억 원에 나왔으나, 융자 4.8억 원, 보증금 3.3억 원이 있는 상태로, 이는 순수한 매매가라기보다 복잡한 조건의 거래로 보입니다.

2018년 기준 읍내동 내 최고가 개별주택 공시가격은 9.75억 원이었으나, 이는 실거래가가 아닌 공시가이며 시점 또한 과거입니다.

- 건물 상태 미확인: 건물 내부를 직접 확인하지 못해 잠재적인 수리 비용 및 가치 하락 요인을 정확히 파악하기 어렵습니다.

- 기타 리스크: 맹지 포함, 토지 지분 매각, 구도심 상권 쇠퇴 가능성 등은 가치 평가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(약 14억 원)가 높게 책정된 만큼, 정확한 시세 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

권고 사항:

1. 현장 방문을 통한 건물 내부 상태 정밀 점검 및 수리 비용 산출.

2. 당진시 읍내동 및 인근 지역의 유사한 대규모 토지 보유 단독주택 실거래가 및 공시가격 집중 조사.

3. 토지의 개별 공시지가 및 용도지역별 건폐율, 용적률을 활용한 미래 가치 분석.

4. 주변 상권 분석을 통한 향후 지역 발전 가능성 및 상업적 활용 가능성 검토.

현재로서는 보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준(약 9.8억 ~ 11.2억 원)부터 입찰가를 고려하되, 추가 조사를 통해 최종적인 적정 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.