나이스옥션 법원경매 서산 2025타경842 [2] 충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석남동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 단독주택, 아파트, 상가 등으로 형성된 지역이며, 남동측 인근에「서산중학교」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물로서, 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥: 장판지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

401호, 404호 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

45-3, 45-41번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역(해맑은유치원).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서산지원 2025타경842 (2)

1.2. 소재지

충청남도 서산시 석남동 45-3 서산천지미가아파트 에이동 4층404호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

100,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 21.80㎡ (약 6.60평)

* 건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석남동에 소재하며, 주변은 단독주택, 아파트, 상가 등으로 형성된 지역입니다. 남동측 인근에 '서산중학교'가 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물로, 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 위치: 충청남도 서산시 석남동 45-3, 45-41번지

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가), 상대보호구역(해맑은유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 4월 23일 접수된 신한은행 근저당권 (근저당권공동담보목록, 권리금액 228,000,000원). 이 권리를 포함한 을구의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 변동: 천지건설주식회사(보존) -> 천지종합건설주식회사(이전) -> 이선아(이전, 매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 기타 권리: 신한은행 근저당권 (2019-04-23, 228,000,000원, 말소기준권리, 말소) 및 신한은행 임의경매 (2025-09-17, 말소)가 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 228,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이선희

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-21

* 확정일자: 2022-01-07

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

본건과 동일한 '서산 천지미가 아파트' 내 비슷한 면적(약 11.05평, 36.54㎡)의 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일: A동 4층, 36.5393㎡, 60,000,000원

* 2026년 6월 12일: A동 2층, 36.5393㎡, 81,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 A동 4층으로, 동일 평형의 4층 매물이 2026년 5월 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 100,000,000원보다 현저히 낮은 금액입니다. 반면, 2026년 6월 12일 같은 면적의 2층 매물이 81,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 가치가 60,000,000원보다 높을 가능성을 시사합니다. 2층 매물이 4층 매물보다 높게 거래된 점은 특이사항으로, 개별 요인에 따른 가격 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 서산 천지미가 아파트

* 주소: 충청남도 서산시 석남동 45-3

* 사용승인일: 2015년 7월 10일

* 세대수: 132세대

* 동수: 2동

* 최고층: 9층

* 전용면적: 4749.816㎡ (단지 전체)

* 총면적: 7090.81㎡ (단지 전체)

* 주차대수: 총 80대 (지상 2대, 지하 2대, 기계식 주차 80대)

* 복리시설: 관리사무소, 자전거 보관소

* 전기차 충전기: 지상 2대

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 남동측 인근에 '서산중학교' 소재, '해맑은유치원'(상대보호구역)이 인근에 있습니다.

* 생활편의시설: 주변에 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 공동담보: 물건의 특성상 권리관계가 복잡할 수 있으나, 등기부상 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸 예정입니다.

* 임대관계 미상: 본건 자체의 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 유일하게 파악된 임차인 이선희씨는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 혐오시설 관련: 과거 서산시 일대에서 환경안정화시설(매립장) 설치 논의가 있었으나, 최근에는 쓰레기 소각시설이 체험형 관광시설로 변모하는 사례가 보고되었습니다. 본건 소재지(석남동)와 해당 시설의 근접성에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않아 직접적인 부정적 영향은 판단하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 석남동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 아파트입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 아파트 단지 자체는 양호한 편입니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없으나, 최근 실거래가와 감정가 사이에 큰 시세 차이가 존재하며, 동일 면적의 4층과 2층 매물 간에도 상당한 가격 괴리가 있어 시세 분석에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가: 동일 면적 4층 매물이 60,000,000원에 거래된 점은 시세보다 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 높은 2층 매물 거래가: 81,000,000원에 거래된 2층 매물은 본건의 잠재적 가치가 60,000,000원 이상임을 시사합니다.

* 저평가 가능성: 2층 매물의 거래가격을 고려할 때, 본건이 현재 시세보다 저평가되어 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 아파트: 2015년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(36.5393㎡)의 최근 실거래가 중 4층 매물이 60,000,000원, 2층 매물이 81,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 100,000,000원입니다. 2층 매물의 거래 가격을 현 시세의 참고 기준으로 삼아, 수익률을 고려한 예상 입찰가는 78,000,000원 수준으로 제안합니다. 본 금액은 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.