나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9039 [3] 대구광역시 중구 계산동2가 100 신성미소시티주상복합 에이동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영천시 문외동 소재 “시청오거리” 북동측 인근(기호 1)), 대구광역시 북구 산격동 소재 “대산초등학교” 남동측 인근(기호 2))에 위치하며 부근일대는 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1, 2) 대상물건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용 건부지임.

기호 2) 정방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태

기호 1) 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접함.

기호 2) 동측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 5m 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획과에 문의하시기 바람), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

대상물건 기호 2) 토지의 공부상 지목은 “전”이나, 현황 “대”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 ~ 지상 6층건으로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽: 본타일, 자기질타일 등 마감,
-바닥: 아스타일, 자기질타일 등 마감,
-창호: 샷시창호 및 페어그라스창임.

나) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하 1층 ~ 지상 5층건으로서,
-외벽: 화강석치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽: 내부인테리어, 벽지 등 마감,
-바닥: 자기질타일, 데코타일, 장판지 등 마감,
-창호: 알미늄샷시창 및 페어그라스창임.

이용상태

가) 지하 1층 ~ 지상 6층: 근린생활시설

나) 지하 1층 ~ 지상 5층: 근린생활시설임.

설비내역

가) 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비(16대) 되어있음.

나) 위생 및 급배수설비, 천정형 냉·난방설비, 3층 부분 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 중구 계산동2가 소재 “현대백화점” 서측 인근에 위치하며 부근일대는 근린생활시설, 업무 및 금융시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도
2호선(반월당역)이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

다) 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 ~ 지상 28층건 중
9층 904호 단위세대로서,
-외벽: 복합판넬 및 화강석붙임 등 마감,
-내벽: 벽지, 타일 등 마감,
-바닥: 대리석, 강마루 등 마감,
-창호: 샷시창호임.

이용상태

다) 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 10차선, 동측으로 왕복 2차선, 서측 및 북측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(도시관리과의:661-2814)(접합), 문화재보존영향 검토대상구역<대구광역시문화재보호조례>,가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

3.

4.1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9039 (3)

소재지: 대구광역시 중구 계산동2가 100 신성미소시티주상복합 에이동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 668,000,000원

토지면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

토지지분: 26.03㎡ (약 7.87평)

건물면적: 157.22㎡ (약 47.56평)

건물지분: 157.22㎡ (약 47.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

건물 사용승인일: 2007년 10월 9일

총 세대수: 250세대 (총괄표제부 기준 249세대)

최고층수: 28층

본건 위치: 9층

4.1. 1.입지조건

4.1. 1.1.주위환경

대상물건은 대구광역시 중구 계산동2가 소재 “현대백화점” 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 업무 및 금융시설 등으로 형성되어 있음.

4.1. 1.2.교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도 2호선(반월당역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

4.1. 1.3.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 문화재보존영향 검토대상구역, 가축사육제한구역임.

4.1. 2.권리분석

4.1. 2.1.말소기준권리

말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 국민은행 근저당입니다.

4.1. 2.2.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (지상권 개요란에 내용 없음)

4.1. 2.3.임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.1. 3.상권분석

4.1. 3.1.주변 상권

대상물건은 대구의 핵심 상업 지역인 계산동2가에 위치하며, 현대백화점, 동성로, 서문시장 등 주요 상권과 인접함.

주변은 근린생활시설, 대형 업무시설, 금융기관 등이 밀집된 중심상업지역의 성격을 띰.

4.1. 3.2.상권 특성

- 최고의 입지: 대구 도시철도 2호선 반월당역 초역세권으로, 대구 중심부 접근성이 매우 우수함.

- 풍부한 생활 인프라: 현대백화점, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

- 높은 유동인구: 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상됨.

4.1. 4.생활정보

4.1. 4.1.주거 및 편의시설

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 주변 편의시설: 현대백화점, 각종 금융기관, 쇼핑센터, 병원 등 이용 편리.

4.1. 4.2.교통

* 대중교통: 대구 도시철도 2호선 반월당역(환승역) 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 도로 접근성: 남측 왕복 10차선, 동측 왕복 2차선, 서측 및 북측 폭 약 8m 도로에 접해 있어 차량 진출입 용이.

4.1. 4.3.주차

* 총 주차 대수: 612대 (지하 기계식 605대, 실외 기계식 7대)

* 가구당 주차 대수: 약 2.45대 (세대수 250세대 기준)

4.1. 5.잠재적 리스크

4.1. 5.1.권리관계

* 중복사건 및 유동화 물건: 여러 채권자가 경매를 신청한 복합적인 권리관계가 있을 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

4.1. 5.2.점유 및 명도

* 임대차 관계 미상: 임차인 보증금 합계가 0원이나 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 제시외 건물 존재: 건물 감정평가요항표에 제시외 건물(㉠~㉢)이 소재한다고 명시되어 있어, 관련 문제 발생 가능성 있음.

4.1. 5.3.이용 제한

* 토지이용계획에 따른 개발 및 이용 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 문화재보존영향 검토대상구역 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

4.1. 6.종합 의견

4.1. 6.1.종합 평가

대구광역시 중심상업지역 내 초역세권 아파트라는 점에서 입지적 가치가 매우 높음. 권리 분석상 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보여 비교적 안전한 물건으로 판단됨. 다만, 임대차 관계 미상 및 제시외 건물 존재 등 명도와 관련된 사항은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요함.

4.1. 7.투자 포인트

4.1. 7.1.입지적 강점

* 최중심 상업지구: 대구 도심의 핵심 지역에 위치하여 높은 생활 편의성 및 미래 가치 보유.

* 교통의 요지: 반월당역 (2호선, 1호선 환승역) 역세권으로 대구 전역 이동 용이.

* 생활 인프라: 현대백화점, 각종 금융 및 업무 시설, 상업 시설 인접.

4.1. 7.2.시세 상승 잠재력

* 중심상업지역의 희소성 및 대규모 상업 시설 인접으로 인한 지속적인 가치 상승 기대.

4.1. 8.예상 입찰가

4.1. 8.1.시세 분석

* 전용면적: 157.22㎡ (약 47.56평)

* 최근 매매 사례 (2026년):

- 57,000,000원 (약 5.7억원) / 157.22㎡ / A동 3층

- 46,000,000원 (약 4.6억원) / 118.42㎡ / 16층

* 최근 전세 사례 (2026년):

- 35,000,000원 (약 3.5억원) / 118.42㎡ / 3층

- 38,000,000원 (약 3.8억원) / 151.55㎡ / 8층

* 감정가: 668,000,000원 (약 6.68억원)

* 현재 호가 (2026년 6월 기준): 최저 5억 6천만원 ~ 최고 7억원

4.1. 8.2.입찰가 산정

제공된 면적(157.22㎡)과 가장 유사한 최근 매매 사례는 57,000,000원 (약 5.7억원)입니다.

현재 감정가는 668,000,000원 (약 6.68억원)으로, 최근 실거래가 및 호가 대비 다소 높은 수준입니다.

제시외 건물 존재, 임차인 보증금 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 시세 대비 충분한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 520,000,000원 ~ 550,000,000원 (5억 2천만원 ~ 5억 5천만원) 범위 내에서 입찰가격을 검토하는 것을 제안합니다.

4.1. 9.혐오시설 존재 여부

4.1. 9.1.주변 환경 분석

제공된 정보 및 검색 결과 상, 대상 물건지 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변은 상업, 업무, 주거 시설이 혼재된 도심 지역으로, 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.