나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124349 [1] 대전광역시 동구 용전동 117-21 세움빌 1동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은감정 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 동구 용전동 소재‘대전복합터미널’남서측 인근에 위치하는 세움빌
(도시형생활주택) 1동 303호로 주위는 소규모아파트, 단독 및 다세대주택, 숙박및상업시설,
근린생활시설 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장, 고속버스 정류장 등이 소재하며 일반적 인 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2017.4.27)내 제3층 제303호로서
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕, 급배수 등 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지설비등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 도시형생활주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(용전14)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30) (중점경관 관리구역(대전IC))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장 조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비, 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경124349 (1)

소재지: 대전광역시 동구 용전동 117-21 세움빌 1동 3층 303호

건물명: 세움빌

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2017년 04월 27일 (사용승인일)

총 층수: 5층 중 3층

감정가: 44,000,000원

건물 면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

토지 면적: 13.12㎡ (약 3.97평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최OO (최 )

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 대전광역시 동구 용전동에 소재하며, ‘대전복합터미널’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 아파트, 단독 및 다세대 주택, 숙박시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 고속버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 편리합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

도로상태:

본건 서측으로 포장된 도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

대전지방법원 2024타경124349 강제경매개시결정 (갑7) 입니다.

인수되는 권리:

을구 7번 주택임차권 (채권자: 최승희, 임차보증금: 43,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 전입일자 2021년 12월 27일, 확정일자 2021년 12월 10일입니다. 본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

임차인 최승희는 보증금 43,000,000원의 선순위 임차인으로 대항력을 갖추고 있습니다. 또한, 최승희는 본 경매의 채권자이기도 합니다. 임차인의 권리는 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 해당 미변제 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

말소되는 권리:

말소기준권리(갑7)보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 43,000,000원 (경매 신청 채권액 기준)

4. 상권분석

위치적 이점:

대전복합터미널 인근에 위치하여 교통 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변 상업시설:

터미널 내 상업시설 및 주변 근린생활시설, 상가 등을 이용할 수 있습니다.

잠재력:

터미널을 이용하는 유동인구와 지역 거주민을 기반으로 한 잠재적 임대 수요가 있습니다.

5. 생활정보

교통:

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 시내버스 및 고속버스 이용이 용이합니다.

편의시설:

대전복합터미널 내 다양한 편의시설과 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

주변 환경:

주거, 상업, 교통시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최승희의 보증금 43,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 경매 채권자임을 고려할 때, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

협소한 면적:

건물 전용면적 19.03㎡ (약 5.76평)으로 매우 협소하여 실수요자 또는 임차인 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 시설 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전복합터미널 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공으로 비교적 신축인 점은 긍정적입니다. 그러나 19.03㎡의 매우 협소한 면적과 43,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다.

임차인이 본 경매의 채권자이기도 하므로, 배당 결과에 따라 인수 보증금의 규모가 결정됩니다. 만약 경매 낙찰 대금으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 못하면, 그 미변제 금액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 따라서 입찰 시에는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

우수한 교통 및 입지: 대전복합터미널 인근으로 교통 접근성이 뛰어나며, 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

소형 면적: 1인 가구 실수요자에게 적합한 소형 평형입니다. (다만, 인수 부담이 적을 경우)

잠재적 임대 수익: 터미널 인근 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 44,000,000원

인수 보증금 (잠재적): 43,000,000원

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(최승희)의 보증금 43,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 또한, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이기도 합니다.

따라서 실제 매수자가 부담하게 될 총 비용은 입찰가와 더불어 인수되는 보증금의 합계가 됩니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 배당 결과 확인이 필수적입니다.

본건의 감정가 44,000,000원과 주변 시세(비교 대상 물건은 면적 및 건축 연식에서 차이가 있음)를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가를 기준으로 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 38,000,000원 ~ 44,000,000원

최적 입찰가 제안: 42,000,000원

산정 근거: 감정가를 기준으로 하되, 선순위 임차인의 인수 가능성을 고려하여 약간 하향 조정된 범위를 제안합니다. 최적 입찰가 42,000,000원을 제안하며, 이는 감정가 대비 약 95.4% 수준입니다. 실제 입찰 시에는 배당표 공고 후 임차인의 보증금 회수 예상 금액을 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 회수할 수 있음이 명확해진다면, 감정가 수준까지도 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.