나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5308 [2] 경상북도 문경시 가은읍 완장리 432 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진감정 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 가은읍 완장리 소재 "가은초교 희양분교장" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) : 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호2) : 남동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호가~다) : 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서, 외벽 : 목재사이딩 및 판넬마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일, 판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 기호라~바) : 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 벽돌 쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호가,나) : 근린생활시설. 기호다) : 화장실. 기호라~바) : 숙박시설.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재하나, 토지의 가격에 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 경상북도 문경시 가은읍 완장리 432 소재 부동산 임의경매 물건에 대한 컨설팅 의견입니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 상주지원 2025타경5308 (2)

소재지: 경상북도 문경시 가은읍 완장리 432 (신주소: 경상북도 문경시 용추길 60-4)

용도: 숙박시설 (건축물대장 상 제1종근린생활시설 포함)

감정가: 519,949,600 원

토지면적: 2687.00㎡ (약 813.04평)

건물면적: 444.66㎡ (약 134.52평)

건물 제시외면적: 8.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 문경시 가은읍 완장리 소재 "가은초교 희양분교장" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태

물건은 북동측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획

계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(2025-04-11)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 585,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 다만, 임차인 현황 및 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부에 대한 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-07-21

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본 건은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 2009년부터 거주한 대항력 있는 임차인이므로, 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-11

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 경매 절차에 따라 정리될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계

0 원

(상기 임차인 현황에 명시된 보증금 합계 기준)

* 토지 등기부 요약

말소기준권리: 2015-06-09 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 585,000,000원)

등기부 채권 총액: 585,000,000원 (대부분 말소 예정)

* 건물 등기부 요약

말소기준권리: 2015-06-09 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 585,000,000원)

등기부 채권 총액: 585,000,000원 (대부분 말소 예정)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 문경시 가은읍 완장리 일대는 주로 펜션, 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 구성된 지역적 특성을 보입니다. 지역 상권은 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근 "가은초교 희양분교장"이 위치하고 있으나, 학교의 교육 환경 및 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

"가은초교 희양분교장"이 인근에 위치하나, 실질적인 교육 및 편의 시설 이용은 문경시 가은읍 중심지나 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설

차량 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용 및 주요 편의시설(병원, 마트 등)은 다소 거리가 있을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 2009년부터 거주하였으며 대항력이 있습니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 적용)

* 제시외 건물: 면적이 8.70㎡인 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 활용 방안에 대한 사전 확인이 필요합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건의 매각 결과나 채권 관계에 따라 일부 영향이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 조사된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 문경시의 자연환경과 인접한 숙박시설로서, 관광객 유치 또는 독채 펜션 등으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 0원 기재, 제시외 건물 포함, 가축사육제한구역 지정 등은 명도 및 개발 시 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 채권 총액이 높아 경쟁 입찰자가 적을 경우 저가 낙찰 가능성도 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인한 저가 낙찰 기대감

* 관광객 유치 또는 주말 농장/주말 주택 등 다양한 용도로의 활용 가능성

* 펜션 및 숙박시설 운영에 대한 경험이 있는 투자자에게 유리할 수 있음

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 519,949,600원입니다.

인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

채권 총액이 감정가를 상회하므로, 일반적인 경매 기준 대비 낮은 가격에서 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 개발 제한 등)를 고려하여, 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 답사, 명도 가능성, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.