나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1142 [2] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층116호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ""충청남도교육청"" 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 공공청사, 오피스텔 및 근린상가 등으로 이루어진 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진·출입 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 운행횟수 및
배차간격 등을 감안하면 제반 교통사정은 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 내 1층 115호/116호로서,
외벽: 치장석재 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2): 각각 근린생활시설(현황'공실') 상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, ""상업.업무용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 35m 및 남측으로 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청
이전신도시개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 기호(1,2)는 등기사항전부증명서상 별개의 호수로 등재되어 있으나 양호수간 벽체
가 없는 상태임.

물건 비고

115호와 경계구분이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1142 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금마농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897, 아르페온2차 1층 116호

건물용도: 근린생활시설 (현황 공실)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 내 1층

주위환경: 충청남도교육청 남서측 인근에 위치하며, 공공청사, 오피스텔, 근린상가 등으로 이루어진 지역임.

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 44.88㎡ (약 13.58 평)

건물면적: 52.40㎡ (약 15.85 평)

감정가: 393,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "충청남도교육청" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공공청사, 오피스텔 및 근린상가 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 및 업무 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 인근 노변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 지역입니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다. 가축사육제한구역(도시지역) 및 도청이전신도시개발예정지구로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 금마농업협동조합의 근저당권(채권최고액 513,000,000원)입니다. 본 건 경매는 금마농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되었습니다. 등기부 상 총 채권액은 713,000,000원이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현황 임차인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 만약 미등기 전세 등 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 등이 확인되지 않는 경우, 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 정보

본 건이 속한 아르페온2차는 총 7층, 지하 1층 규모의 집합건물로 총 100세대가 거주 가능합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

건물은 충청남도교육청 인근에 위치하여 공공기관 종사자 및 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 오피스텔 및 근린상가도 인접해 있어 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.3. 예상 시세 및 임대 수익 분석

본 건의 감정가는 393,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 실거래가 및 임대 시세 조사가 필요하며, 이를 통해 정확한 시세 분석이 가능합니다. 현재 공실 상태로, 공실률 및 공실 기간 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변 상권에 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공기관

충청남도교육청이 인근에 위치하여 관련 행정 업무 처리 및 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 불분명

가장 주의해야 할 사항은 115호와 경계 구분이 명확하지 않다는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 관리 시 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 명확한 경계 확정 절차가 필요합니다.

6.2. 기타 법적/물리적 문제

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 확인이 필요합니다. 홍성군에서는 생활폐기물 처리시설 설치에 대한 논의가 진행 중이나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 도청이전신도시개발예정지구에 포함되어 있어 향후 개발 계획에 따른 영향도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 주요 기관 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 상업·업무용으로 이용 가능한 건물이며, 최근 준공된 집합건물로 기본적인 건축 상태는 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 115호와의 경계 구분 문제, 향후 개발 계획, 주변 혐오시설 유무 등은 면밀한 조사가 필요합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 충청남도교육청 인근의 안정적인 배후 수요

* 대로 및 중로 접면으로 인한 우수한 접근성

* 최근 건축된 집합건물로 관리 용이성 기대

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확성 (단, 경계 불분명 사항은 별도 처리 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 393,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률 분석, 그리고 향후 시세 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 공실 상태와 경계 불분명 문제, 그리고 채권 총액 7억 원 이상의 다액 채무 관계 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

입찰 예정가는 대략 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서, 주변 시세 조사 및 현장 방문 후 최종 결정하는 것을 권장합니다. (이는 추정치이며, 실제 시세 조사 및 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.