나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16007 [2] 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 386 천산스카이빌아파트 106동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 송림리 소재 "송림1리 마을회관" 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지와 단독주택, 창고 등이 소재하는 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형(유사 세장형) 토지로서, 현황 "답"으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로(지목은 "구거"이나, 현황 "도로 등"임)가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리 소재 "서천초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 각급 주택 및 상가, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상15층 건 내 제1204호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 내부설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 북서측, 북동측, 남서측, 남동측으로 각각 아스콘포장 소로가 소재하며, 단지 내외곽 가로망 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 1 (사곡리 386) : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2021-12-06)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16007 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 386 천산스카이빌아파트 106동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.87㎡ (약 15.09평)

토지지분: 49.874300000000005㎡ (약 15.09평)

건물면적 (전용면적): 84.9977㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9977㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 소재 "서천초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 각급 주택 및 상가, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

건축물대장상 건물명은 "천산 스카이빌 아파트"이며, 해당 물건은 106동 12층 1204호입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

본건 단지의 북서측, 북동측, 남서측, 남동측으로 각각 아스콘포장 소로가 소재하며, 단지 내외곽 가로망 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2021-12-06)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 정보

인근에 서천초등학교가 위치하고 있으며, 생활편의시설로는 상가 등이 혼재되어 있습니다.

검색 결과, 서천군 서천읍 사곡리 지역 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 폐기물 처리 관련 민원이나 사업계획서 제출 사례가 있었던 것으로 보입니다. 그러나 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2012년 12월 20일 접수된 우리은행의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 우리은행 근저당권(을3), 동양물산기업주식회사 근저당권(을4), 주식회사티와이엠(변경전:동양물산기업) 임의경매(갑3)가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 상세한 임대차 내역 확인이 어려웠습니다.

이에 따라, 현재 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 562,160,000원입니다.

4. 상권분석

주변에 농경지와 단독주택, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다. 인근에 학교와 간선도로가 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설이 밀집된 중심 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 서천 천산스카이빌

주소: 충청남도 서천군 서천읍 사곡리 386

건축년도: 2009년

동수: 8동

세대수: 325세대

최고층/최저층: 15층 / 1층

총 주차대수: 125대 (지상 4대, 지하 11대) - 제공된 총괄표제부상 주차대수는 430대임.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

5.2. 면적 정보

전용면적: 84.9977㎡ (약 25.71평)

분양면적: 약 109.68㎡ (약 33.18평) - 추정치

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부를 별도 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 및 상세 내부 이용 상태 확인이 어려워, 인수 여지가 있는 임차인이나 내부 하자 등 미확인 사항이 존재할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 매각 결과에 따라 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군에 위치한 아파트로, 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 아파트 자체의 연식은 있으나, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계에 대한 미확인 사항이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서천군 내 아파트 시장에서 신축 아파트 공급이 제한적인 상황에서, 비교적 양호한 전용면적을 갖춘 아파트입니다.

* 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 지역 내 생활 편의시설 및 학교 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월 29일 2층 매물이 250,000,000원에, 2026년 7월 1일 및 7월 2일 12층 매물이 각 245,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다.

감정가는 262,000,000원이나, 최근 실거래가 및 물건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 245,000,000원에서 255,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

투자를 결정하기 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 권리관계 및 임대차 조사를 진행하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.