나이스옥션 법원경매 천안 2025타경799 [1] 충청남도 천안시 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 103동 11층1115호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신계초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공장, 자연림, 농경지 등이 혼재하는 도심주변 의 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 103동 15층 건내 11층 1115호로서 (사용승인: 1997.08.05) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방2, 주방, 욕실/화장실, 현관, 발코니, 창고 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 남측으로 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-08-01)(중 로2-354)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경799 (1)

소재지: 충청남도 천안시 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 103동 11층 1115호

용도: 아파트

감정가: 44,000,000원

토지면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.5656㎡ (약 8.04평)

건물면적: 39.95㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건축 정보:

* 사용승인일: 1997년 8월 5일

* 구조: 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕

토지 이용 계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리에 위치하며 "신계초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 단독주택, 공장, 자연림, 농경지 등이 혼재하는 도심 주변의 농촌 지대로 평가됩니다. 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 간선 도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 아파트 단지 남측으로는 2차선 포장 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 6월 21일 접수된 신한은행의 근저당권(을8)이며, 채권 최고액은 33,000,000원입니다. 경매 절차를 통해 근저당권, 근저당권가처분, 임의경매 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 전체 등기부채권 총액은 58,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2018년 7월 19일

* 배당신고일자: 2026년 2월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 임차인 관련 권리 사항은 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 등기된 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 단독주택, 공장, 자연림, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 단지와 연계된 근린 생활 시설이 주를 이루고 있을 것으로 예상됩니다. 신계초등학교 인근에 기본적인 편의시설이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "천안 목천동우 1차 아파트" 단지 내에 위치하고 있으며, 총 16개 동, 1922세대로 구성되어 있습니다. 지상에 6대, 지하에 34대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주변 교육 시설로는 신계초등학교가 인근에 위치하며, 목천중학교, 목천고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있습니다.

주변 편의 시설로는 아파트 단지 근처의 근린생활시설 및 소규모 상점들을 이용할 수 있으며, 차량 이용 시 천안 시내의 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

시뮬레이션 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1997년 8월 5일에 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 29년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 특성: 도심과 농촌 지역이 혼재하는 지역 특성상, 향후 지역 개발이나 편의시설 확충 속도가 도시 지역에 비해 더딜 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등의 토지 이용 규제가 있어 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: '공동담보' 물건으로 명시되어 있어, 본건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다. 이 점은 경매 진행 및 물건 가치 평가 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 감정평가 당시 현장 방문 불가: 감정평가서상 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 이용 상황을 집합건축물대장 등을 통해 기재하였다는 점은 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 목천읍에 위치한 아파트로, 비교적 저렴한 감정가와 실사용 면적을 고려할 때 투자 및 실거주 목적으로 접근해 볼 수 있는 물건입니다. 신계초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 교통 및 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 다만, 건물의 노후도, 일부 토지 이용 제한, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 현재 감정가 4,400만원은 최근 유사 면적 매매가(3,300만원)와 비교 시, 시장 상황에 따라 추가 상승 여지가 있거나, 감정가가 시장 가격을 반영하고 있을 가능성을 동시에 내포합니다.

* 실거주 및 임대 수요: 방 2개의 구조로 신혼부부나 소규모 가구의 실거주 수요가 예상되며, 월세 30만원 수준의 임대 수익 또한 기대해 볼 수 있습니다.

* 생활 편의성: 초등학교가 인접하고 도로 접근성이 좋으며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 39.95㎡(약 12.09평)의 최근 매매 사례를 보면 2026년 7월 7일 33,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. 이는 감정가 44,000,000원 대비 낮은 금액입니다. 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었거나, 해당 매매 사례가 특수 거래일 가능성을 고려해야 합니다.

최근 유사 면적의 전월세 사례를 보면 보증금 0~300만원에 월세 30만원 수준의 거래가 있었습니다. 이를 바탕으로 시세 대비 적정 수익률을 고려할 때, 본건의 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하고, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 입찰가는 36,000,000원에서 39,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인과 최근 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.