나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4210 [2] 경기도 구리시 갈매동 510 구리 스마트벤처타워 6층603호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '갈매사거리' 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 별내역(8호선)이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상9층 건물로서 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등 마감 바닥 : 타일붙임 등 마감 창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

기호(1),(2)각 공장(지식산업센터)로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

천정 부착형 에어컨설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4210 (2)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 510 구리 스마트벤처타워 6층603호

용도: 지식산업센터

감정가: 261,000,000원

토지면적: 20.19㎡ (약 6.11평)

건물면적: 61.56㎡ (약 18.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건축물 현황

건물명: 구리 스마트벤처타워

총 층수: 지하 3층 / 지상 9층

해당 층수: 6층

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 11월 30일

총 세대수: 132호

1.3. 특이사항

* 유동화 물건

* 본건이 속해 있는 집합건물 '구리 스마트벤처타워'는 타 전유부분의 불법증축으로 인해 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '갈매사거리' 남서측 인근에 위치함.

* 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 지식산업센터 건물 부지로 이용 중임.

* 본건 소재 부지 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 북동측 인근에 별내역(8호선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2019년 4월 15일 신한은행 근저당 (120,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 없음)

3.3. 말소예상 채권

* 등기부채권 총액: 3,206,360,463원

* 본건 등기사항전부증명서 상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

* 임대관계 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상이라도 주의 필요. 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 있으므로, 명확한 임차인 현황 파악이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* '갈매사거리' 인근에 위치하며, 주변으로 지식산업센터 및 관련 상업시설이 밀집해 있을 것으로 예상됨. (참고: 인근 '현대 테라타워 구리갈매'는 지식산업센터와 상업시설로 구성되어 있음)

* 수도권 동북부 업무 거점으로 주목받고 있으며, 서울 접근성이 양호하여 지식산업센터에 대한 관심이 이어지고 있음.

4.2. 교통 및 접근성

* 8호선 별내역 및 갈매역 이용이 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋음.

* 향후 GTX-B 노선 개통 시 서울 접근성은 더욱 개선될 전망임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 녹지 시설

* 구리시 갈매동은 서울과 인접해 있으면서도 자연과 어우러진 도시적인 매력을 갖추고 있으며, 구리한강시민공원, 아차산 등 녹지 공간이 풍부함.

* 주변에 다양한 문화 시설과 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공함.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사)

* 검색 결과, 구리시의 소각장(구리타워)이 혐오시설에서 관광 명소 및 주민 편의 시설로 탈바꿈한 사례가 있으나, 본건 소재지(갈매동 510) 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

* 본건이 속해 있는 집합건물 '구리 스마트벤처타워'는 타 전유부분의 불법증축으로 인해 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 이는 건물 전체의 가치 하락 또는 향후 건축물 관련 문제 발생의 잠재적 위험 요소가 될 수 있음.

6.2. 유동화 물건

* 해당 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 매각 절차와 다소 상이한 부분이 있을 수 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 임대관계 미상

* 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 잔금 납부 후 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 지식산업센터로, 8호선 별내역 등 교통 접근성이 양호하고 주변 개발이 진행 중인 지역에 속해 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 권리관계 또한 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸 후 명도 진행 시 비교적 수월하게 활용이 가능할 것으로 예상됩니다.

하지만, 건물 전체가 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 임대관계 미상으로 인한 명도 위험 또한 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 8호선 별내역 및 차량 접근성이 우수한 역세권 입지.

* 수도권 동북부 업무 거점으로 발전 가능성이 있는 지역.

* 법적 권리관계가 명확하여 권리 낙찰 시 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가(261,000,000원)를 기준으로 하되, 위반건축물 등재, 임대관계 미상, 유동화 물건이라는 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 특히, 위반건축물 문제로 인한 가치 하락 가능성 및 명도 과정에서의 제반 비용 등을 감안하여 시장 조사를 기반으로 한 면밀한 분석을 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다. (본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.