나이스옥션 법원경매 인천 2024타경504978 [1] 인천광역시 연수구 송도동 19-3 송도더샵그린워크3차 1803동 34층3403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 “인천연송초등학교” 남서측 인근에 위치하며,대상물건 주위는 대규모 아파트단지 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 34층 건물 내 제34층 제3403호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : PVC창호 등.

이용상태

대상물건은 공부상 "아파트" 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 아파트 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

대상물건 단지 북동측으로 광대로변, 북서측 및 남서측,남동측으로 중로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-07-30)(글로벌레인보우)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송도7유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천연송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경504978 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 부동산 기본 정보

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 19-3, 송도더샵그린워크3차 1803동 34층 3403호

* 용도: 아파트

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2015년 10월 7일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 51.42㎡ (약 15.55평)

* 건물 면적: 117.39㎡ (약 35.51평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

* 감정가: 1,303,000,000원 (130,300만원)

1.5. 특이사항

* 중복사건 및 유동화 물건으로, 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지와 일부 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 단지 북동측으로 광대로변, 북서측, 남서측, 남동측으로는 중로변에 각각 접해 있어 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류 등에 해당하며, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 개요

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (을1, 2017-06-22) 이며, 이 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 등기부 등본 주요 내용

* 집합건물 등기부상 채권 총액은 1,558,064,308원입니다.

* 등기부상 을구(근저당, 가압류 등) 권리들은 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

* 갑구(소유권, 가압류, 임의경매 등)에는 소유권 이전, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 주변 환경 및 생활 편의

4.1. 상권 특성

* 단지 인근으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 단지 및 건물 상세 정보

* 아파트 단지명: 송도 더샵 그린워크 3차

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 780세대

* 본 물건이 속한 동: 1803동

* 본 물건의 층수: 34층 (건물 총 34층 중)

* 건축물 주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 및 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.3. 부대시설 및 주차

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 주차 대수는 1270대입니다. (지상 12대, 지하 15대. 단지 내 총 주차 대수는 1270대로 파악됩니다.)

4.4. 교육 시설

* 인근 주요 교육 시설: 인천연송초등학교 (남서측 인근)

* 보호구역: 글로벌레인보우유치원, 송도7유치원, 인천연송초등학교 (상대보호구역)

5. 잠재적 위험 요소

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 절차 진행 중 변동 가능성이 있으므로, 권리관계 및 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 채권자들의 권리 행사가 적극적일 수 있습니다.

* 혐오 시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

인천광역시 연수구 송도동에 위치한 송도더샵그린워크3차 아파트 경매 물건입니다. 본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축급 아파트로, 단지 규모가 크고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 송도 신도시 내에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

권리 분석 상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점과 중복사건, 유동화물건이라는 특이사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 인천 송도 국제도시의 지속적인 발전 가능성.

* 송도 더샵 그린워크 3차는 지역 내 선호도 높은 브랜드 아파트 단지.

* 34층 고층으로 탁 트인 조망권 확보 가능성.

* 전용면적 117.39㎡ (약 35.51평)의 중대형 평형으로 실수요 및 투자 수요 확보 유리.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,303,000,000원 (130,300만원)

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 9일, 115.67㎡ (약 35평), 25층 거래가: 115,500만원

* 2026년 6월 6일, 84.73㎡ (약 25.6평), 16층 거래가: 82,500만원

* 2026년 6월 8일, 99.60㎡ (약 30.1평), 6층 거래가: 90,000만원

* 본건 전용면적은 117.39㎡ (약 35.51평)이며, 최근 거래된 115.67㎡ (25층)의 115,500만원과 유사한 시세로 판단됩니다. 본건은 34층으로 해당 거래보다 고층임을 감안할 때, 시세는 115,500만원 이상으로 추정됩니다.

* 보수적인 투자 관점에서, 최근 매매 시세 범위 하단부에 낙찰가율을 적용하고 추가적인 유찰 가능성 및 경매 변수를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000만원 ~ 118,000만원

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.