나이스옥션 법원경매 인천 2025타경244 [1] 인천광역시 강화군 선원면 선행리 99-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 "충렬사(사당)" 북측 인근에 위치하며, 본건
주위는 전, 답, 임야 및 단독주택 등이 혼재하며 전반적인 제반여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 "사다리형"의 토지이며, 현황 "전"으로
이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 3-4미터의 도로, 남서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. ※문화재보호법 제13조(역
사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존
지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허
가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌
증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경244 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서강화농업협동조합 (추정)

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 선행리 99-2

용도: 전 (밭)

토지면적: 2310.00㎡ (약 697.78평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 291,060,000원

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 2024년 07월 04일자 서강화농업협동조합 근저당 (을10)

등기부채권 총액: 497,896,950원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보 기준)

특이사항: 본 건은 토지매각 대상이며, 건물은 존재하지 않음.

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

1.5. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환)

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 "충렬사(사당)" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

북서측으로 노폭 약 3-4미터의 도로, 남서측으로 노폭 약 3미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 "사다리형"의 토지입니다.

현황 "전" (밭)으로 이용 중입니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태

3.1. 용도지역

농림지역

3.2. 규제 및 제한사항

가축사육제한구역 (2023-04-06)

농업진흥구역

역사문화환경보존지역 (유형문화유산_충렬사)

성장관리권역

3.3. 확인 필요 사항

문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 농림지역 내에 위치하며, 주위는 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

상업 시설이나 일반적인 상권 형성은 미미하며, 농업 및 관련 시설, 또는 전원 주택 단지 개발 등의 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 시내권의 편의시설 이용은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변에는 충렬사 등 문화 유적지가 인접해 있습니다.

5.2. 기타

농지로서의 기본적인 생활 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 취득 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 역사문화환경보존지역

충렬사 인근의 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 건축 및 토지 이용 시 문화재 관련 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 농림지역 및 농업진흥구역

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 농업 관련 법규의 적용을 받으며, 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 다수의 채권 존재

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하나, 본 건은 임의경매이므로 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 채권 총액이 높아 채무자의 재정 상태를 짐작할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 본 건 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역에 속해 있어 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 제출은 필수 요건이며, 문화재 보호 관련 법규 준수 여부도 중요합니다. 현재는 현황 '전'으로 이용 중이며, 건물은 없는 나대지 상태입니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재하는 농촌 지역으로, 교통은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 가치

농업진흥구역 내 농지로서의 가치 또는 향후 농업 관련 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 개발 가능성

충렬사 인근이라는 위치적 특성과 주변의 단독주택지 분포를 고려할 때, 장기적으로 전원주택 단지 개발이나 소규모 농촌형 개발 등 제한적인 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 엄격한 용도지역 제한 고려 필요)

8.3. 합리적인 감정가

경매 물건으로서 감정가가 제시되어 있으며, 이를 바탕으로 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건입니다.

감정가: 291,060,000원

예상 입찰가는 본 물건의 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최초 제시된 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 권리 관계, 규제 사항, 현장 조사 결과를 바탕으로 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.