나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503 [1] 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층 123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재""인천가좌역"" 남동측 인근의 구분건물로서, 주위는 공업 및 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 전철역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 중 제1층 제123호, 제137호로서,

외벽 : 페어글라스창호 등 마감.

내벽 : 노출콘크리트 등 마감.

이용상태

기호1은 집합건축물 대장상 소매점 기호2는 휴게음식점으로 등재되어 있으나 가격시점 현재 공히 공실상태임.

설비내역

기호1,2 공히 기본적인 전기설비 위생설비,소화전,승강기설비(15인승) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터)용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지 동,서,남,북으로 자동차 통행이 가능한 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 서구 가좌동 274-1번지
준공업지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>


인천광역시 서구 가좌동 274-2번지
준공업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


인천광역시 서구 가좌동 274-3번지
준공업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


인천광역시 서구 가좌동 274-4번지
준공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


인천광역시 서구 가좌동 274-7번지
준공업지역 , 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합) , 도로(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>


인천광역시 서구 가좌동 274-9번지
준공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 후첨 ""내부구조도""는 폐문부재 등의 사유로 인하여 지자체 발급도면을 기준으로 도사하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경503 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 274-1 광양프런티어밸리3차 1층 123호

건물명: 광양프런티어밸리3차

토지 면적: 13.53㎡ (약 4.09평) - 해당 호실의 토지 지분입니다.

건물 면적: 48.62㎡ (약 14.71평) - 전용면적 기준.

감정 가격: 560,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 계양농업협동조합

건물 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제1층 제123호

건물 용도: 집합건축물대장상 소매점, 휴게음식점으로 등재되어 있으나, 건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재는 공실 상태입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가좌역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공업 및 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 용이합니다.

인근에 전철역(인천가좌역) 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태

토지는 동, 서, 남, 북 방향으로 자동차 통행이 가능한 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 건축물 정보

전체 건물은 연면적 69,840.26㎡, 지하 1층 ~ 지상 14층 규모의 지식산업센터 건물입니다.

해당 호실은 1층 123호입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 3월 18일 접수된 계양농업협동조합 근저당권 (채권액 576,000,000원)입니다.

본 경매 신청 채권자는 계양농업협동조합이며, 2025년 1월 22일 임의경매개시결정(2025타경503)이 등기되었습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 갑구 순위 2, 3 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

등기부등본 및 물건명세서 상 명확하게 등재된 임차인 정보는 없습니다. (임대 관계는 미상임)

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보이나, 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 해당 권리가 확인되지 않습니다. 이 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 위치한 인천 서구 가좌동은 공업단지와 산업단지가 발달한 지역이며, 최근 지식산업센터 및 근린생활시설이 지속적으로 개발되고 있습니다.

* 주변 시설

인천가좌역 인근으로 유동인구 및 교통량이 비교적 있는 편입니다.

인근 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 상권 내 경쟁

유사한 지식산업센터 내 상가 및 주변 상업시설과의 경쟁이 예상됩니다.

업종에 따라 상권의 활성화 정도가 다를 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

인천지하철 1호선 인천가좌역을 이용할 수 있습니다.

주요 간선도로 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리합니다.

* 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다.

* 교육 및 의료

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

대학병원 및 종합병원은 차량 이동이 필요합니다.

* 주변 시설(혐오시설 포함) 검색

주변 지역을 지도 및 관련 정보를 통해 검색한 결과, 현재 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 가좌동 일대는 산업단지 및 공업 지역이 밀집한 곳으로, 일부 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험

현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

지역 내 유사 상가 및 지식산업센터 공급 현황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 수익률 변동 가능성

상권의 변화, 금리 변동, 공실률 등에 따라 예상 수익률이 변동될 수 있습니다.

* 미상 임대료/보증금

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명확한 임대차 관계가 없거나, 인수 부담이 없다는 의미일 수 있으나, 실제 점유자가 존재할 경우 보증금 및 차임 관련 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

* 건물 관리 및 유지보수

건축물대장상 주 용도가 공장(지식산업센터)으로 되어 있어, 근린상가로서의 활용도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

14층 규모의 건물 관리에 따른 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 관련 사항을 추가 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 광양프런티어밸리3차 내 1층 근린상가(또는 지식산업센터 내 상가)입니다. 인천가좌역 역세권에 위치하며 차량 접근성이 양호한 편으로, 주변 공업단지 및 산업단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 현재 감정가는 5억 6천만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리인 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않고 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

주변 지역의 개발 현황과 지식산업센터 내 상가로서의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천가좌역 인근 역세권 입지: 교통 편의성과 유동인구 확보에 유리합니다.

* 산업단지 배후 수요: 주변 공업 및 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 영업 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 관리의 용이성: 토지와 건물을 함께 취득하여 관리 및 활용에 대한 통일성을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 및 산업단지 활성화에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 초기 투자 부담 (추정): 감정가 대비 실제 낙찰가율에 따라 초기 투자 비용을 조절할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 5억 6천만원을 기준으로 하되, 실제 경매 진행 시 낙찰가율, 경쟁률, 투자 목적(실거주/투자), 예상 임대 수익률, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

통상적으로 인천 지역 지식산업센터 내 상가 경매 낙찰가율은 70% ~ 90% 내외로 형성되는 경우가 많습니다.

* 예상 낙찰가 범위: 감정가 5억 6천만원의 70% ~ 90% = 약 3억 9천 2백만원 ~ 5억 4백만원

따라서, 예상 입찰가는 이 범위를 참고하되, 본인이 판단하는 적정 수익률과 위험 부담 수준을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (취득세, 명도 비용, 수리 비용 등 부대 비용은 별도 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.