나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508401 [2] 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 지하층비109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 청라국제도서관 북서측 인근에 위치하는 아이케이비즈
센터 지하층 비108호외1개호로서 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커넬웨이수변
공원 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층 지상9층 건물내
기호1)지하층비108호, 기호2)지하층비109호로서

외벽: 석재붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공히 일반음식점으로서 기준시점 현재 폐문부재 상태임.
기호1.(비108호) 폐문부재.
기호2.(비109호) 커피전문점(상호 'WITCH COFFEE')으로 폐문부재.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로폭의 포장도로 접하며, 남측으로 수변공원을 통하여 지하층으로 도보
출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 경제자유
구역(2022-01-03){경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법}, 성장관리권역{수도권정비
계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508401 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-7 아이케이비즈센터 지하층비109호

건물명: 아이케이비즈센터

구분건물: 지하1층 비109호 (근린상가)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화전문회사)

감정가: 570,000,000원

토지면적: 13.47㎡ (약 4.07평)

토지 지분: 13.468㎡ (약 4.07평)

건물면적: 38.23㎡ (약 11.56평)

건물 지분: 38.2325㎡ (약 11.57평)

특이사항: 유동화 물건

기타: 공부와의 차이 없음.

1.2. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하4층, 지상9층 건물 내 지하1층 비109호

사용승인일: 2019년 09월 06일

주요 용도: 제1종 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점으로 기재, 기준시점 현재 폐문부재 상태이며, 과거 커피전문점(상호 'WITCH COFFEE')으로 이용)

내외부 마감: 외벽 석재붙임 등 마감, 창호 샷시 창호임.

설비: 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 청라국제도서관 북서측 인근에 위치함.

주위: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커넬웨이 수변공원 등이 소재하는 상가지대임.

2.2. 교통 및 접근성

접근성: 본건까지 차량 접근이 가능함.

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

도로: 본건 북측으로 중로폭의 포장도로가 접하며, 남측으로는 수변공원을 통하여 지하층으로 도보 출입 가능함.

2.3. 토지이용계획

용도지역: 일반상업지역 (2012-12-24)

지구단위계획구역

도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

제한사항: 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호), 경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2020년 02월 11일 농협은행 주식회사 근저당권 (채권금액: 948,000,000원)

3.2. 등기현황 (매각으로 소멸되는 권리)

소유권이전 (2020-02-11, 송종열, 매매)

근저당 (2020-02-11, 농협은행주식회사, 948,000,000원)

가압류 (2020-02-11, 롯데카드, 23,957,070원)

가압류 (2023-06-30, 인천신용보증재단, 96,140,517원)

가압류 (2023-09-20, 신용보증기금, 6,570,000원)

임의경매 (2025-03-26, 에이치에프엔삼삼유동화전문, 923,849,880원)

압류 (2025-12-22, 의정부세무서장)

압류 (2026-03-23, 서구(인천광역시))

압류 (2026-03-25, 양주시)

압류 (2026-04-02, 서인천세무서장)

등기부채권 총액: 1,074,667,587원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

본 물건은 임대관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 기준시점 현재 폐문부재 상태로 점유 현황 파악에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 인천 서구 청라동은 신흥 개발 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다.

커넬웨이 수변공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 이를 통한 유동인구 흡수 잠재력이 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

주변의 공동주택 단지 및 업무시설 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

청라국제도시 개발 계획에 따른 지속적인 도시 발전 가능성이 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.3. 예상되는 업종

현재 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 폐문부재 상태입니다.

과거 커피전문점으로 이용된 이력이 있는 점과 주변 상권의 특성을 고려할 때, 커피전문점, 소규모 음식점, 개인 서비스 업종 등이 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

쇼핑: 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

문화: 청라국제도서관이 북서측 인근에 소재하고 있습니다.

여가: 커넬웨이 수변공원 등 녹지 공간이 인접하여 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 다수의 초, 중, 고등학교 및 교육기관이 분포하고 있어 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설

인근 지역에 병원, 의원 등 다양한 의료 시설이 소재하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

기준 시점 현재 본 물건(비109호)은 커피전문점으로 운영되었으나 폐문부재 상태로 공실입니다.

상권 내 유사 업종의 경쟁 강도 및 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 자산유동화에 관한 법률에 따른 절차 및 특수성이 존재할 수 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 정확한 점유 현황 및 향후 임대차 관계 설정에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 지하층 위치

본 물건이 지하층에 위치하므로, 지상층 대비 접근성 및 집객력 측면에서 다소 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 청라동 일반상업지역에 위치한 아이케이비즈센터 내 지하 1층 근린상가 물건입니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재하며 커넬웨이 수변공원과 인접하여 잠재적 유동인구 확보 가능성이 있습니다. 교통은 차량 및 대중교통 이용이 가능한 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 외 다수의 압류, 가압류가 존재하나 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 총 채권액 합계가 감정가를 초과하여 채무자/소유자의 갱생 가능성은 낮습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 상가 건물이며, 본건은 지하 1층에 위치한 커피전문점(현 공실)입니다.

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인 부담은 없으나, 점유 현황 확인이 필요합니다.

본건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있으며, 지하층이라는 점과 현재 공실 상태임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

청라국제도시의 지속적인 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

커넬웨이 수변공원 인접으로 인한 쾌적한 환경 및 유동인구 흡수 잠재력 보유.

말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리관계가 비교적 안정적임.

경쟁력 있는 감정가 대비 향후 시세 형성 가능성 (추가 시세 조사 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사를 통한 공실 리스크 파악, 주변 상권의 실질 임대료 수준 분석, 향후 개발 계획 및 시장 동향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

입찰 보증금 인수분은 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치 평가와 투자 수익률 분석을 기반으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.