나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509301 [3] 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 ""인천한빛초등학교"" 동측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 제2층 제206호, 제3층 제304호, 제3층 제305호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 공히 '일반음식점'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도 및 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합) , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급도면 및 외관관찰과 탐문조사 결과 등을 종합 고려하여 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

3. 본건 기호(1) 제2층 제206호는 도면상 기존 출입문에 더하여 추가적인 출입문을 만든것으로 판단되며 내부에 적치된 물건등이 다소 있는 것으로 외부 관찰로 조사되었는 바 임대차계약 등이 존재하는 것으로 추정되오니 경매 참여자께서는 양지 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509301 (3)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 3층305호

용도: 근린상가

감정가: 459,000,000원

토지면적: 40.73㎡ (약 12.32평)

건물면적: 149.90㎡ (약 45.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 및 임의경매 채권자는 강진한들농업협동조합임)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천한빛초등학교" 동측 인근의 구분건물로서, 주변은 주상복합 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임. 북동측 및 남동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도 및 보행자도로와 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택), 대로3류(폭 25m~30m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하2층 지상8층 건물 내 제3층 제305호임. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있음.

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 강진한들농업협동조합, 접수일자: 2024-09-26).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원임.

* 총 등기부채권액: 2,205,515,204원.

* 등기부 요약: 다수의 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 대부분 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 서창동 일대는 신규 택지 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 발전하고 있음.

* 업종 현황: 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으며, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 지역임.

* 잠재력: 서창2 공공주택지구 등 지역 개발 계획이 수립되어 있어 향후 유동인구 증가 및 상권 활성화가 기대됨.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천한빛초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성도 좋음.

* 편의시설: 주상복합 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 상업시설이 혼재된 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 제약: 감정평가 시 폐문부재 등으로 인해 내부를 직접 확인하지 못하고, 지자체 발급 도면 및 외관 관찰, 탐문 조사 등을 종합하여 평가하였음. 실제 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준과 다를 수 있음.

* 추정 임대차 계약 존재 가능성: 2층 206호의 경우, 도면상 없는 추가 출입문이 보이고 내부에 적치된 물건이 있어 임대차 계약이 존재하는 것으로 추정됨. 이에 따른 명도 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 미확인 임차인: 임대차 관계가 미상으로, 보증금은 없으나 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 승연프라자 내 근린상가로, 개발이 진행 중인 지역에 있어 향후 상권 성장 가능성이 있는 물건임. 초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 감정평가 시 내부 확인이 제한되었고 임대차 관계가 미상인 점은 투자 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인임.

1.7. 투자 포인트

* 개발 호재: 서창2 공공주택지구 등 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 입지 강점: 초등학교 인근 주상복합 지역으로 배후 수요 및 유동인구 확보에 유리.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 관리 및 처분이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 459,000,000원.

* 인수할 보증금 및 권리가 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

* 다만, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미확인 등 리스크 요인을 감안하여, 권리 분석과 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 명도 가능성 파악 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직함. 실질적인 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있으나, 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.