나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509301 [2] 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 ""인천한빛초등학교"" 동측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 제2층 제206호, 제3층 제304호, 제3층 제305호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 공히 '일반음식점'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도 및 보행자도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합) , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급도면 및 외관관찰과 탐문조사 결과 등을 종합 고려하여 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

3. 본건 기호(1) 제2층 제206호는 도면상 기존 출입문에 더하여 추가적인 출입문을 만든것으로 판단되며 내부에 적치된 물건등이 다소 있는 것으로 외부 관찰로 조사되었는 바 임대차계약 등이 존재하는 것으로 추정되오니 경매 참여자께서는 양지 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509301 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강진한들농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 703-2, 승연프라자 3층 304호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 공부상 '일반음식점' 등재)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 444,000,000원

토지 면적: 39.34㎡ (약 11.9평)

건물 면적: 144.78㎡ (약 43.8평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "인천한빛초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주상복합 지역으로 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지 형상은 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

북동측 및 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도 및 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 (서창2 공공주택), 대로3류 (폭 25m~30m), 특수도로 (보행자전용도로), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 강진한들농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,128,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,205,515,204원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인으로 주식회사메가씨엔디, 양동석이 확인됩니다.

임차인의 보증금은 10,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입/사업자 등록일은 2018년 5월 17일입니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다.

다만, '기타참고사항'에서 내부 확인이 불가하여 임대차 계약 존재 추정 언급이 있으므로, 입찰 전 해당 임차인의 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하며, 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있습니다.

건물 내부 이용 현황은 폐문부재로 인해 직접 확인이 어려우며, 감정평가 시 통상적인 인테리어 수준을 전제로 평가되었습니다.

4.2. 건물 정보

건축물명: 승연프라자

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 8층 건물입니다.

준공일: 2016년 9월 6일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

설비: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 스프링클러, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 시설

인천한빛초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타나나, 임대차 관계가 완전히 명확하지 않을 수 있습니다.

내부 확인 불가로 인해 임차인의 실제 점유 상태나 추가적인 조건이 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대비해야 합니다.

임차인: 주식회사메가씨엔디, 양

6.2. 기타 리스크

폐문부재로 인해 건물 내부 상태, 인테리어 수준, 관리 상태 등을 직접 확인할 수 없습니다. 감정평가는 통상적인 수준을 전제로 하였으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동에 위치한 상가 건물로, 비교적 신축이며 지역 내에서의 상업 활동 및 배후 주거 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 내부 확인 불가 요소는 입찰 전 신중한 검토를 요합니다.

지역 지구 규제 및 공공주택지구 개발 등은 향후 지역 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2016년 준공)으로 노후도가 낮습니다.

인천한빛초등학교 인근 입지로 학군 수요 및 지역 내 상권 형성 가능성이 있습니다.

일반상업지역 내 위치하며, 공공주택지구 등 개발 계획이 있는 지역입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 매각 후 소멸되는 권리가 많습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

예상 입찰가는 감정가 444,000,000원을 기준으로 하되, 임장 조사를 통한 정확한 내부 상태 확인, 주변 시세 조사, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

건물 내부 미확인 및 임차인 관련 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.