나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6567 [2] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 경의중앙선 "탄현역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 모텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "탄현역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 중 5층 502호 外 1개호로서, (사용승인일 : 2018.08.08.) 외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1~2 공히 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 12m, 북측 및 동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m) (2015-02-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집 지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경6567 (2)

소재지

경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 4층405호

물건종별

오피스텔

감정가

100,000,000원

토지면적

6. 06㎡ (약 1.83평)

토지지분

6. 06㎡ (약 1.83평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

24. 36㎡ (약 7.37평)

건물지분

24. 36㎡ (약 7.37평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건

주의사항

(제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 소재하며, 경의중앙선 "탄현역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 모텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "탄현역"이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.

본건은 서측 약 15m, 남측 약 12m, 북측 및 동측 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발)에 해당하며, 소로1류, 중로3류의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 11월 9일 접수된 신한은행 근저당권 (을1, 109,200,000원)입니다.

등기부등본상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등기 등이 확인됩니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-21

* 확정일자: 2025-01-21

* 배당신고일자: 2025-12-15

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금 25,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계 등은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 포함합니다. (이 건의 경우 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 모두 명시되어 있으나, 대항력이 없으므로 인수 보증금은 0원입니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 일산서구 탄현동 일대는 주거지(아파트)와 상업시설(근린생활시설, 모텔 등)이 혼재된 지역입니다.

경의중앙선 탄현역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 유동인구가 비교적 많은 편입니다.

인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 높습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으며, 일반적인 도시지역의 혼합된 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로, 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 4층에 위치합니다.

건물 사용승인일은 2018년 8월 8일입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 엘리베이터 설비 등이 설치되어 있습니다.

인근 탄현역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 차량 이용 시에도 주변 도로망을 통해 편리하게 이동할 수 있습니다.

단지 인근에 편의시설, 상업시설, 공원 등이 있어 주거 및 생활 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건으로 분류되어 있어, 일반 물건보다 권리관계가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 과밀억제권역 및 토지거래 계약에 관한 허가구역에 해당하나, 오피스텔의 경우 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 임차인과의 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경의중앙선 탄현역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

건물 상태 및 주변 환경은 일반적인 오피스텔이 갖추어야 할 기본적인 요소를 충족하고 있습니다.

유동화물건이라는 특이사항은 있으나, 등기부상 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 보여 크게 우려할 만한 부분은 아닙니다.

최근 실거래가와 감정가의 괴리가 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 탄현역과의 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 권리 소멸 후 깔끔한 등기 상태 확보가 가능합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

유동화물건으로 인한 잠재적 가치: 유동화 채권을 기반으로 한 경매 물건으로, 향후 자산 유동화 과정에서의 특수성을 고려할 수 있습니다. (추가적인 시장 분석 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 10월 22.27㎡(약 6.74평) 면적의 오피스텔이 65,000,000원에 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 9,643,917원/평입니다.

본건의 면적은 24.36㎡(약 7.37평)이므로, 이를 기준으로 산정한 적정가는 약 71,128,307원입니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 상당한 차이가 존재합니다.

낙찰 가능성을 고려하여, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 입지 및 거래 가능한 면적 차이를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

또한, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 잠재적 경쟁자를 고려한 적정 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 예상됩니다.

특히, 75,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.