나이스옥션 법원경매 부천 2023타경49606 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 840-1 제리안2차 202동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "김포시 통진도서관" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 제101호
외벽: 화강석붙임 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방시설, 승강기 및 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 단지형 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 개설되어 있으며 남측의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역,상대보호구역,군사기지 및 군사시설 보호구역,제한보호구역,성장관리권역,하수처리구역.
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 김포시 통진읍 서암리 840-1 제리안2차 202동 1층101호

1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층에 위치한 다세대주택으로, 외벽은 화강석붙임 및 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있음.

1.3. 토지 정보

본건은 대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 단지형 다세대주택 부지로 이용 중임.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 320,000,000원

토지 면적: 90.40㎡ (약 27.35평)

토지 지분: 90.4㎡ (약 27.35평)

건물 면적: 57.99㎡ (약 17.54평)

건물 지분: 57.99㎡ (약 17.54평)

1.5. 경매 정보

사건번호: 부천지원 2023타경49606 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "김포시 통진도서관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(채권금액 240,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

본 매각물건은 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 별도의 지상권 등은 명시되지 않음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

기타 참고사항으로 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 실거래가는 2026년 6월 15일 118,000,000원(전용면적 52.34㎡), 2026년 6월 3일 130,000,000원(전용면적 54.48㎡) 수준임. 가장 최근 거래된 2026년 7월 7일 50,000,000원(전용면적 64.93㎡) 건은 건축연도가 1991년으로 본건(2021년 준공 추정)과 비교 시 연식 차이가 커 직접적인 비교는 어려움.

본건(전용면적 57.99㎡)의 최근 거래 시세는 약 118,000,000원 ~ 130,000,000원으로 추정되나, 이는 비교 대상 물건들의 건축 연도가 본건보다 오래되었음을 고려한 수치임.

4.2. 부동산 시장 동향

본건 소재지는 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨. 김포시 통진읍 일대는 꾸준한 개발이 이루어지고 있으며, 실수요자 중심의 시장이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 김포시 통진도서관이 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

인근에 통진초등학교, 통진중학교, 통진고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 의료시설

차량 이동 시 인근 지역의 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리구역, 하수처리구역 등에 해당하므로 관련 법규 준수 필요.

6.2. 기타 리스크

감정가(320,000,000원)와 최근 유사 지역 내 다세대주택 실거래가(약 118,000,000원 ~ 130,000,000원) 사이에 상당한 가격 차이가 존재함. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황, 또는 평가 방식의 차이일 수 있으며, 입찰 시 주의가 필요함.

임대관계 미상으로 인해 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 주변 환경을 갖추고 있음. 다만, 감정가 대비 실거래가 수준이 현저히 낮아 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 요구됨. 낙찰 후 명도에 대한 철저한 대비가 필요함.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

비교적 우수한 교육 환경 및 편의시설 접근성.

감정가와 시장 실거래가 간의 괴리를 활용한 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보상 가장 근접한 최근 실거래가를 기준으로 본건(전용면적 57.99㎡)의 시장 가치는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됨. 이는 신축 건물로서의 가치를 감안한 보수적인 추정치임.

감정가 320,000,000원 대비 상당한 차이를 보이므로, 본건의 실제 시세 및 낙찰 후 예상 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 시장 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치 판단 후, 낙찰가율 70~80% 수준 (약 91,000,000원 ~ 120,000,000원)을 고려한 입찰 전략을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.