나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3543 [3] 경기도 김포시 구래동 6871-16 리브타워 5층523호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 유현리 소재 '김포골드라인 양촌역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제521호 외 3개호로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공히 공부상 '지식산업센터'로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 노폭 약 23M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경3543 (3)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-16 리브타워 5층523호

* 용도: 지식산업센터 (주용도: 공장, 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평) (토지 지분: 9.5124㎡)

* 건물면적: 36.35㎡ (약 10.99평) (건물 지분: 36.35㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 건축물 정보:

* 준공일자: 2021년 12월 07일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 10층 (본건 5층)

* 연면적: 18,378.41㎡ (약 5,559.75평)

* 건축면적: 1,460.2㎡

* 건폐율: 58.53%

* 용적률: 498.48%

* 승강기: 4대

* 주차: 140대 (자주식)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 구래동 6871-16번지, 리브타워 5층 523호.

* 주변 환경: 본 건은 김포골드라인 양촌역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 현황: 본 건 동측으로 노폭 약 23M 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 03월 12일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 672,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당 (2024-03-12)

* 국민은행 임의경매 (2025-09-02)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 기재된 내용 없음 (없음으로 판단됨).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주요 업종: 본 건물 및 인근 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지해 있습니다.

* 활용 현황: 공부상 '지식산업센터'로 등재되어 있으며, 내부 공간은 해당 용도에 맞게 사용 중인 것으로 추정됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다. 외국인 등의 경우 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 국내 법인 및 개인의 매수에는 해당되지 않는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 구래지구 상권이 형성되어 있으며, 이마트, 메가박스 등 각종 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 김포 골드라인 양촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 김포 엠타워 호텔, 웰리브라운지 PT 필라테스 등 다양한 생활 편의 시설이 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 관련 절차상 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 경매 절차 자체는 일반 물건과 동일하게 진행됩니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있으며, 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일부 용도 제한 구역(가축사육제한, 폐기물매립시설 설치제한 등)에 포함되어 있으나, 지식산업센터 용도로는 직접적인 제약이 적을 것으로 보입니다.

* 건축물 밀집 및 경쟁: 주변에 유사한 지식산업센터 및 오피스텔 공급이 많아 공실 위험 및 임대료 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 외국인 토지거래 허가구역: 외국인 등이 아닌 경우 일반적으로 문제가 되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌역 인근에 위치한 지식산업센터 건물로, 입지 및 교통 환경이 우수하며 비교적 신축(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 8,300만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당을 기준으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 인수 시 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크로 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 유동화 물건이라는 점 또한 참고할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포 골드라인 양촌역 역세권 입지로 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 기대.

* 다수의 지식산업센터 및 오피스텔 단지 배후로 인한 활발한 비즈니스 및 생활 상권 형성.

* 신축 건물로 인한 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 업무/사업 환경 제공.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 비교적 낮을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 명도 비용 및 소요 기간, 경매 시장 동향 등 종합적인 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 투자 목표 수익률과 감당 가능한 위험 수준을 고려하여 신중하게 결정하시길 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.