나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3543 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-16 리브타워 5층522호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 유현리 소재 '김포골드라인 양촌역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제521호 외 3개호로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공히 공부상 '지식산업센터'로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 노폭 약 23M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경3543 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-16 리브타워 5층522호

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 '공장, 제1,2종 근린생활시설' 등 복합 용도 기재)

감정가: 183,000,000원

토지 면적: 9.51㎡ (약 2.88평, 공유 지분)

건물 면적: 36.35㎡ (약 10.99평, 공유 지분)

전용 면적: 36.35㎡ (약 10.99평)

분양 면적: 해당 물건에 대한 별도의 분양 면적 정보는 제공되지 않았으며, 전용 면적이 실제 사용 가능한 면적입니다.

1.2. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 김포골드라인 양촌역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치해 있습니다.

또한, 김포골드라인 양촌역이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 대체로 가로장방형의 형태를 띠고 있으며, 지식산업센터 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

건물 동측으로는 폭 약 23M 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량의 출입 및 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 국민은행 근저당권(채권 최고액 672,000,000원)입니다.

이후 2025년 9월 2일에 접수된 국민은행의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

경매 절차가 완료되면 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 672,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용 및 영향력은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 본건 명도를 위해 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 파악되지 않은 상태(미상)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

양촌역을 중심으로 형성된 상업 및 산업 지구에 속해 있으며, 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 임차 수요가 확보된 지역입니다.

김포 지역은 지속적인 택지 개발과 교통망 확충으로 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있으며, 상권 또한 성장세를 보이고 있습니다.

이는 본 건과 같은 지식산업센터 및 상업 시설에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.2. 건축물 용도 분석

건축물대장상 '지식산업센터'로 등재되어 있으며, '공장, 제1, 2종 근린생활시설' 용도로도 기재되어 있어, 법적으로 복합적인 용도 활용이 가능합니다.

이는 다양한 업종의 사업체가 입주할 수 있는 유연성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑, 식음료 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 다수 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육/의료 시설

본 물건이 위치한 구래동 지역은 계획적인 택지 개발 지구 내에 포함되어 있습니다.

이에 따라 주변에 학교 및 의료 시설이 체계적으로 배치되어 있으며, 차량을 통해 쉽게 접근할 수 있는 범위 내에 존재할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

이 권리가 본건 사용 수익에 실질적인 제약을 주는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

본 건물은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 실제 건물 내외부의 노후 정도 및 유지 관리 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 건 즉시 주변에 심각한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

다만, 토지이용계획상 '하수처리구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등이 언급되어 있어, 이에 대한 잠재적인 환경 영향 가능성은 염두에 두어야 합니다.

6.4. 유동화물건 특성

본 건은 유동화물건으로 분류됩니다.

이는 일반 물건에 비해 매각 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 다소 복잡한 절차가 발생할 수 있음을 의미하므로, 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

경기도 김포시 구래동에 위치한 리브타워 지식산업센터 물건으로, 김포골드라인 양촌역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

주변에 지식산업센터 및 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 상권 형성이 기대되며, 다양한 업종의 사업체 입주가 가능한 복합 용도의 특성을 지니고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적으로 비교적 안전한 물건입니다.

다만, '지상권'의 존재 가능성, 유동화 물건으로서의 특수성, 그리고 임대 관계 미상인 점 등은 투자 결정 전 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다.

다행히 임차인으로 인한 명도 부담이나 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 김포골드라인 양촌역 도보 이용 가능한 거리로 높은 직주근접성 및 접근성 확보.

풍부한 배후 수요: 주변 지식산업센터 및 오피스텔 밀집으로 안정적인 임차 수요 기대.

복합 용도 가능성: 지식산업센터 외 근린생활시설 용도로도 활용 가능하여 임대 수익 창출 기회 다양화.

권리 안전성: 명확한 말소기준권리가 존재하며, 인수 부담 있는 임차인이 없어 권리 분석상 비교적 안전함.

신축급 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 즉시 사용 또는 임대가 가능한 상태일 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 시세, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 참고 사항이며, 실제 투자 결정은 철저한 현장 조사와 추가적인 시세 조사 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.