나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34206 [3] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치하는 김포한강 듀클래스
1층 128호외 3개호로서 주위는 시가지주변 공장지대로 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 중
소규모공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내
1층 128호,128-1호,129호,130호로서

외벽: 복층유리 및 복합판넬 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1.~기호4.: 공히 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공장(지식산업센터, 지원시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류
(폭15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률},성장관리권역{수도권정비계획법}, 택지개발지구(김포신도시택지개발){택지개발촉
진법}, 하수처리구역(양촌처리분구){하수도법}임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34206 (3)

1.2. 소재지

경기도 김포시 구래동 6877-5, 김포한강 듀클래스 1층 129호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

421,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

* 토지 지분: 7.7224㎡ (약 2.33평)

* 건물 면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

* 건물 지분: 32.1㎡ (약 9.71평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농업협동조합 (농OOOOOOOOOOO)

1.9. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 시가지와 공장지대가 혼재하며, 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역: 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 저촉

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)

2.4. 인접 도로상태

본 건 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2,160,000,000원, 2023-03-29 접수) 입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 현황 (주요 권리)

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사대건푸드, 2023-03-29 접수)

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-03-29 접수, 말소기준권리)

* 기타 갑구의 가압류 및 압류 권리들은 모두 말소 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

2,782,675,654원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 비고: 임대 관계가 미상임에 따라, 실제 점유자나 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

김포한강 듀클래스 건물은 15층 규모의 복합 건물로, 본 건은 1층에 위치한 근린상가입니다.

4.2. 주변 상권

본 건이 위치한 김포 구래동 일대는 지식산업센터, 대규모 아파트 단지, 중소규모 공장 등이 혼재된 복합 상권입니다. 특히 김포 한강신도시는 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 지식산업센터 입주가 많아 관련 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.3. 본건 이용 상태

건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)으로 되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

4.4. 잠재 고객

주변의 대단지 아파트 거주민, 김포한강 듀클래스 및 인근 지식산업센터 입주 기업의 직원들을 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

호수초등학교가 인근에 있으며, 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

김포골드라인 구래역에서 약 25분 거리이며, 수도권 제2순환고속도로, 김포한강로, 48번 국도 등 광역 교통망 이용이 편리합니다.

5.3. 외부 지도 검색 결과 (주변 시설 및 혐오시설)

* 김포시 구래동 6877-5번지 일대는 지식산업센터, 대규모 아파트 단지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 젊은층부터 4~50대, 가족층까지 다양한 연령층이 이용하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 볼링장, 영화관, 다양한 식음료 매장, 주류 판매점 등이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 최근, 김포 구래동 일대에 데이터센터 건립을 둘러싸고 주민들의 강력한 반발이 있습니다. 일부 보도에 따르면, 해당 지역(구래동 6877-9번지)에 데이터센터 건립 예정 부지가 있으며, 주민들은 데이터센터가 건강과 환경에 미칠 악영향을 우려하며 반대하고 있습니다. 이는 본 물건지 인근 지역의 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 장기화 가능성

현재 본 건은 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 임대 활성화를 위한 노력이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 경매 진행된 물건으로, 관련 채권 및 담보 설정 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 상권 변화

김포 신도시 개발이 진행 중이므로, 향후 지역 개발 계획이나 상권 변화 추이에 대한 지속적인 관심과 모니터링이 필요합니다.

6.4. 데이터센터 건립 관련 이슈

구래동 일부 지역에서 데이터센터 건립에 대한 주민 반대 이슈가 존재합니다. 비록 본 물건지와 직접적인 연관성은 적을 수 있으나, 지역 전반의 환경 변화나 주민 민감도에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 한강 신도시 내 우수한 접근성을 갖춘 근린상가로서, 주변의 대규모 아파트 단지 및 지식산업센터의 배후 수요를 바탕으로 향후 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다. 현재는 공실 상태이나, 지역 개발이 지속적으로 이루어지고 있는 만큼 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 현재 공실 상태라는 점, 그리고 주변 지역의 데이터센터 건립 관련 주민 민감성 이슈 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 김포 한강 신도시 개발의 중심 지역에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 대규모 아파트 단지와 지식산업센터가 밀집되어 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 합리적인 감정가를 바탕으로 시세 대비 저평가된 매물일 경우 투자 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 421,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

예상 입찰가는 본 건의 현황(공실, 권리관계 등), 인근 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 또한, 경매 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 임대 가능성, 주변 경쟁 업종 분석 등을 면밀히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.