나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34206 [2] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층128-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치하는 김포한강 듀클래스
1층 128호외 3개호로서 주위는 시가지주변 공장지대로 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 중
소규모공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내
1층 128호,128-1호,129호,130호로서

외벽: 복층유리 및 복합판넬 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1.~기호4.: 공히 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공장(지식산업센터, 지원시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류
(폭15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률},성장관리권역{수도권정비계획법}, 택지개발지구(김포신도시택지개발){택지개발촉
진법}, 하수처리구역(양촌처리분구){하수도법}임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2025타경34206 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건개요

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층 128-1호

물건종별: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)으로 되어 있으나, 현황은 공실 상태임)

감정가: 343,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적정보

토지 면적: 5.82㎡ (약 1.76평) / 토지 지분: 5.8194㎡

건물 면적: 24.19㎡ (약 7.32평) / 건물 지분: 24.19㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치한 김포한강 듀클래스 1층 128-1호입니다.

주위는 시가지 주변 공장지대로, 대단위 아파트 단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 건물 정보

건물 구조: 프리케스트콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 15층 건물 내 1층에 위치합니다.

외벽: 복층유리 및 복합판넬 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호

설비내역: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 해당합니다.

김포시 구래동 및 마산동 일대에 미래 산업 융복합 클러스터, 대형 상업시설, 문화복합시설 조성 계획이 있으며, 김포한강2 콤팩트시티 개발과 지하철 5호선 김포 연장 등 지역 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2023-03-29, 채권 최고액: 2,160,000,000원)

3.3. 등기부상 권리 현황

소유권 이전(신탁등기말소) 외 다수의 가압류(중소기업은행, 신용보증기금, 경기신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단)가 존재하나, 임의경매 개시 결정으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,782,675,654원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용에 대한 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 개발 현황

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 신규 택지 개발과 함께 지식산업센터, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 조성되고 있는 지역입니다.

특히, 구래-마산동 유휴부지에 미래 산업 융복합 클러스터, 대형 상업시설, 문화복합시설 등이 조성될 계획이며, 이는 지역 경제 활성화와 함께 상권 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

또한, 김포한강2 콤팩트시티 개발 및 지하철 5호선 연장 예정 등 향후 발전 가능성이 높습니다.

4.2. 본 물건 이용 상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이나, 현황은 공실 상태로 확인되었습니다. 즉시 이용이 가능합니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

주변에 대단위 아파트 단지가 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 자체에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본 물건 인근에 호수초등학교가 소재합니다.

김포 구래동에는 이마트(김포한강점)와 같은 쇼핑 시설이 있으며, '퍼니 플레이'와 같은 오락실 등 다양한 편의시설이 존재합니다.

또한, 지역 주민들의 편의를 위한 주차장, 셀프 스토리지 시설 등도 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용 확인이 필요합니다. 만약 존재할 경우 인수 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

임대 관계가 미상이고 현황 공실로 확인되었으나, 실제 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

공실 상태가 장기화될 경우, 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 매각 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

김포 구래동 일대에서 데이터센터 건립을 둘러싸고 주민들의 반대 의견이 지속적으로 제기되고 있으며, 이는 지역 내 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다. 다만, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 발전 가능성이 높은 지역 내 소형 상가로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

현재 공실 상태이며 권리 관계는 명확하나, 임대 관계 미상, 지상권 확인 필요 등 일부 확인 사항이 존재합니다.

소형 면적으로 인해 비교적 낮은 투자 진입 장벽을 가질 수 있으며, 지역 개발 계획에 따른 상권 활성화 기대감을 고려할 때 투자 또는 실사용 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강2 콤팩트시티 개발, 지하철 5호선 연장, 산업 클러스터 조성 등 미래 가치 상승 기대.

* 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 지정으로 인한 개발 잠재력.

* 소형 면적(24.19㎡)으로 낮은 초기 투자 비용 가능.

* 주변 아파트 단지 배후 수요 확보 가능성.

* 현재 공실로 즉시 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 343,000,000원입니다.

관련 지역의 지식산업센터 분양가 정보에 따르면, 평당 500만원대의 합리적인 가격으로 분양되었던 사례가 있습니다.

인근 유사 지역의 부동산 시세 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이상에서 경합이 이루어질 가능성이 있습니다.

인수할 보증금이 없으며, 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 고려하면, 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 110% 범위 내에서 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 308,700,000원 ~ 377,300,000원 범위에서 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.