나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34206 [4] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치하는 김포한강 듀클래스
1층 128호외 3개호로서 주위는 시가지주변 공장지대로 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 중
소규모공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내
1층 128호,128-1호,129호,130호로서

외벽: 복층유리 및 복합판넬 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1.~기호4.: 공히 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공장(지식산업센터, 지원시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류
(폭15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률},성장관리권역{수도권정비계획법}, 택지개발지구(김포신도시택지개발){택지개발촉
진법}, 하수처리구역(양촌처리분구){하수도법}임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 경기도 부천지원에서 진행하는 2025타경34206(4) 부동산 임의경매 사건의 대상입니다. 소재지는 경기도 김포시 구래동 6877-5번지에 위치한 김포한강 듀클래스 1층 130호이며, 용도는 근린상가입니다. 감정가는 421,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물 구조

토지 면적은 7.72㎡ (약 2.33평)이며, 건물 면적은 32.10㎡ (약 9.71평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물은 프리케스트콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 15층 건물 내 1층에 위치하고 있으며, 외벽은 복층유리 및 복합판넬, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

1.3. 기타 기본 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 호수초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 시가지와 인접한 공장지대, 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 특히 인근에는 김포한강 듀클래스 지식산업센터 단지가 형성되어 있으며, 주변에는 이마트, 롯데마트, 현대 프리미엄 아울렛, 메가박스, CGV 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 또한, 호수공원, 평화공원 등 녹지 공간도 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 김포골드라인 구래역을 통해 김포공항역까지 30분대 이동이 가능하며, 김포한강로, 48번 국도, 수도권 제2순환고속도로(예정) 등을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

물건지 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭15m~20m)에 해당하며, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 1번 순위의 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 접수일자: 2023-03-29)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

말소기준권리 외에 소유권이전(신탁등기말소), 근저당권, 가압류(중소기업은행, 신용보증기금, 경기신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단), 압류(김포시) 등 다수의 권리들이 등기되어 있었으나, 임의경매 개시결정으로 인해 대부분 말소될 예정이거나 이미 말소된 권리들입니다 [cite:].

3.3. 인수주의 권리 분석

등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 2,782,675,654원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 현황 및 이용 상태

본 물건은 현재 공실 상태입니다. 집합건축물대장 상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)으로 되어 있으나, 실제로는 근린상가로서의 활용 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 산업 시설

본건이 위치한 구래동 지역은 김포한강신도시의 중심 상권 중 하나로, 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 유튜브 및 관련 기사에 따르면, 구래동 상권은 아이부터 어른까지 아우르는 다양한 업종(음식점, 유흥, 오락실, 카페 등)이 밀집하여 유동인구가 풍부한 편입니다. 또한, 인근에는 지식산업센터 단지들이 밀집해 있어 관련 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.3. 지역 개발 현황

김포한강신도시는 택지개발지구로 지정되어 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 GTX-D 노선 계획 등 교통망 확충 호재가 예상됩니다. 또한, 구래동 문화의 거리 조성 등 도시 환경 개선 사업도 추진되고 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 이마트, 롯데마트, 현대 프리미엄 아울렛, 메가박스, CGV 등의 대형 편의시설 및 문화시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 호수초등학교가 소재하고 있으며, 교육 관련 시설들이 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 필요합니다. 다만, 구래동 상권의 유동인구와 상업 시설 밀집도를 고려할 때 공실 해소 가능성은 존재합니다.

6.2. 지역 특성 및 개발 계획과의 연관성

구래동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 지식산업센터, 공장 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 최근에는 데이터센터 건립과 관련하여 주민 반대 사례가 있어, 대규모 개발 사업 추진 시 지역 주민과의 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 본 물건의 용도인 '근린상가'와 주변의 '공장' 및 '지식산업센터' 밀집 지역의 특성이 상권 활성화에 어떻게 작용할지 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 '중로2류(폭15m~20m)(저촉)'에 해당하여 향후 도로 확장 등 도시계획 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 권리상의 잠재적 문제

등기부상 특이사항은 없어 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 명시된 지상권에 대한 추가 확인은 필수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내 주요 상업지구에 위치하며, 교통 편의성과 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 현재 공실 상태이나, 구래동 상권의 활성화 추세를 고려할 때 임차인 확보 및 재임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 주변의 산업시설 밀집, 데이터센터 관련 민원 발생 등 지역 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 핵심 상권 내 위치

* 구래역 인근 우수한 교통 접근성 및 수도권 광역 교통망 연계

* 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 혼재로 인한 풍부한 배후 수요

* 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 창출 가능성

* 향후 GTX-D 노선 등 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 421,000,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 현재 공실 상태인 점을 고려하여, 향후 임대 수익률 및 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 시세 등을 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 답사가 필수적이나, 감정가 수준 및 주변 시세를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.