나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122787 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 690-3 부영팰리스 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ""방학초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제2층 제205호로서,
(""집합건축물대장"" 상에 사용승인일은 2002-12-23.임)

외벽 : 목재 등 마감.
내벽 : -
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

대상물건은 ""집합건축물대장"" 상의 용도인 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 부정형으로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서측으로 방학로6길의 아스팔트포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

대상건물의 토지는 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임.

(2) 대상물건의 내부구조는 물건 실지조사 시 거주자 등의 부재로 구청에서 발급한 ""집합건축물대장"" 상의‘건축물 현황도’를 기준해서 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제와 다소 상이 할 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고 경매 참여 시 유의하시는 등 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122787 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 더키움자산관리대부주식회사 (등기부 요약상 강제경매 개시 채권자)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 690-3 부영팰리스 2층 205호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물면적: 72.81㎡ (약 22.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, "방학초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 정보

토지는 부정형이며, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 6층 건물 내 제2층 제205호입니다. 사용승인일은 2002년 12월 23일입니다.

외벽은 목재 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 이력이 있으며, 2015년 9월 18일에 접수된 동서울농업협동조합의 근저당권(201,600,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 접수된 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등은 모두 말소 예정 또는 말소 처리될 권리들입니다. (을5: 동서울농업협동조합 근저당권, 을6: 전화영 근저당권, 갑5: 더키움자산관리대부 가압류, 갑6: 도봉구 압류, 갑7: 더키움자산관리대부주식회사 강제경매)

등기부 채권 총액은 289,740,490원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건 실지 조사 시 거주자 부재로 인해 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조와는 다소 상이할 수 있습니다. 임대 관계 또한 미상으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

방학초등학교 인근에 위치하여 통학을 중심으로 한 주거 기능이 강한 지역입니다. 주변에 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 학교(방학초등학교)가 위치하고 있으며, 주거 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경: 방학초등학교가 인접해 있어 초등 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 관련 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원임)

* 내부 구조 상이 가능성: 실사 시 거주자 부재로 인해 집합건축물대장상의 도면과 실제 내부 구조가 다를 수 있습니다. 경매 참여 시 현황 재확인이 필요합니다.

* 지역지구 관련 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 등에 제한이 있을 수 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 대상 물건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 구조에 대한 정확한 확인이 필요한 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 무보증 임차인: 인수 보증금이 0원이므로, 명도에 대한 금전적 부담이 없습니다.

* 서울시 내 아파트: 서울시 도봉구에 위치하여 기본적인 수요가 확보되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 290,000,000원입니다.

현재 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치를 고려하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 203,000,000원 ~ 246,500,000원)

정확한 입찰가는 최근 주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 가능성, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.