나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13433 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 제1층 제비-102호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 중랑경찰서 남서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위에 아파트단지, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘경춘북로’, ‘신내역로3길’에 버스정류장이, 남측 근거리에 신내역(경춘선, 지하철6호선)’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공장(지식산업센터.창고).지원시설(업무시설).제1,2종근린생활시설 중 제1층 제비-102호로, 외벽 : 석재타일붙임, 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감, PVC타일 마감, 텍스 마감 등, 창호 : 칼라샷시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공장(지식산업센터)으로 가격시점 현재 비-102호를 두 개 층으로 나눠서 사무실로 이용 중에 있음. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

공동 위생설비, 승강기설비, 소방시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 확정지번이 부여되지 않은 상태로(블럭지번: 신내3지구에이치1) 본건 소재 건물 부지 일부 필지인 신내동 262-1의 토지이용계획을 기재하였음. 신내동 262-1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저 매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13433 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 신내3지구에이치1 신내데시앙플렉스지식산업센터 제1층 제비-102호

* 용도: 지식산업센터

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 94.64㎡ (약 28.63평)

* 건물 지분: 94.64㎡ (약 28.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건 요약

* 감정가: 632,000,000원

* 특이사항: 대지권미등기

* 주의사항: 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저 매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 중랑구 신내동 중랑경찰서 남서측 인근에 위치한 부동산임.

* 주위에 아파트단지, 공공시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

2.2. 교통

* 본건 인근 ‘경춘북로’, ‘신내역로3길’에 버스정류장이 위치함.

* 남측 근거리에 신내역(경춘선, 지하철 6호선)이 위치하고 있어 교통이 편리함.

* 북부간선도로, 서울외곽순환도로, 동부간선도로, 세종-포천간 고속도로 등 광역 교통망 접근성이 우수함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본 건이 속한 토지는 확정지번이 부여되지 않은 상태(블럭지번: 신내3지구에이치1)로, 신내동 262-1의 토지이용계획을 따름.

* 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신내3)에 해당함.

* 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)에 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1. 근저당권 (중소기업은행, 2020-08-11 접수, 420,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상임.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 보증금 인수액이 0원이므로 명도와 관련된 권리상 문제는 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

* 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 가격 시점 현재 제1층 제비-102호를 두 개 층으로 나누어 사무실로 이용 중임.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 4층~지상 12층 규모의 지식산업센터임.

* 내벽은 인테리어 마감, PVC 타일 마감, 텍스 마감 등으로 되어 있으며, 외벽은 석재 타일 붙임, 강화 유리 마감 등임.

* 창호는 칼라 샷시 창호임.

4.2. 주변 상권

* 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재하여 배후 수요를 확보하고 있음.

* 신내역 인근으로 역세권의 이점을 가지며, 주변 도로망 접근성이 양호하여 비즈니스 활동에 유리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 인근에 근린생활시설이 소재하며, 신내역 주변으로 다양한 상업 및 편의시설 이용 가능.

5.2. 공공시설

* 중랑경찰서가 남서측 인근에 위치하며, 기타 공공시설도 주변에 소재함.

* 건물 내에는 로비 작은도서관, 공용 컨퍼런스 룸, 휘트니스센터, 일자리 플러스센터, 산학협력센터, 옥상정원, 도시농장, 옥상 바비큐장, 야외 공연장 등의 특화시설이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 대지권미등기: 소유권과는 별개로 건물에 대한 토지 사용 권리(대지권)가 등기되지 않은 상태임.

6.2. 주의사항

* 대지권 미등기 상태이므로, 대지권 유무 및 확보 절차, 관련 비용 발생 가능성에 대해 충분히 검토해야 함.

* 임대차 관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 과정에서 보증금 관련 문제는 발생하지 않을 것으로 예상되나, 점유 관계를 정확히 파악해야 함.

6.3. 혐오시설

* 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 없음.

* 다만, 과거 신내동 주민들이 중랑소방서 건립을 반대한 사례가 있으나, 이는 사회안전필수시설에 대한 님비 현상으로 분류됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신내역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 개발 여건이 우수한 지식산업센터임.

* 현재 사무실로 이용 중이며, 사업 목적 또는 임대 수익을 위한 투자가 가능한 물건임.

* 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태로, 이에 대한 명확한 확인과 절차 진행이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신내역과 인접한 더블 역세권 입지(경춘선, 6호선 연장 예정)

* 중랑구 최초의 대규모 지식산업센터로서 지역 내 랜드마크 역할을 할 수 있음.

* 향후 동북부권 개발 계획과 맞물려 가치 상승 잠재력 보유.

* 현재 사무실로 이용 중으로, 빠른 시일 내 임대 또는 재매각 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 632,000,000원.

* 본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 대지권 미등기 문제, 향후 대지권 확보 관련 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 보수적인 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 검토하는 것이 일반적임.

* 예상 입찰가 범위: 505,600,000원 ~ 568,800,000원. (본 정보는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 충분한 시장 조사와 전문가 상담을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.