나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경792 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1507호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울디지털국가산업단지(3단지)에 속해 있는 대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관 구로지원센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철1호선 독산역과 지하철1호선,7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제15층 제1506호와 제1507호로서, (사용승인일: 2021.09.09) 외벽: 페어글라스 및 석재붙임 등 마감, 내벽: 몰탈위페이팅 등 마감, 창호: 페어글라스창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 산업시설(공장)이며, 내부조사가 곤란하여 현황은 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 천정매립형냉난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 서측으로 폭 20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경792 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 216,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1507호

건물명: 지밸리더리브스마트타워

구분건물 호수: 제1507호

용도: 산업시설(공장)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 09월 09일

총층수: 지하4층/지상15층 중 제15층

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.77㎡ (약 2.96평)

건물면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 위치: 서울디지털국가산업단지(3단지) 내에 위치하며, "서울세관 구로지원센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 산업 및 업무 복합 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 지하철 1호선 독산역과 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 부지 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 27일 접수된 국민은행 근저당(채권액 429,600,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 일반적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매수인이 인수하는 권리

* 토지 별도등기: 본 물건에는 "별도등기"가 존재하며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 구체적으로는 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기(2021.08.19. 접수)가 말소되지 않고 인수 대상입니다. 이 구분지상권의 존재는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2024-08-04, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 4,500,000원, 차임 450,000원, 전입(사업)일자 미상, 대항력 없음. (전입일자가 미상임에도 불구하고, 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 다만, 계약 내용에 대한 확인은 필요할 수 있습니다.)

* 주식회사에넴: 보증금 500,000원, 차임 550,000원, 전입(사업)일자 2022-06-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 서울디지털국가산업단지는 다수의 첨단 산업 및 IT 기업들이 밀집해 있는 지역입니다. 주변에 지식산업센터, 공장, 업무시설이 많아 직장인 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 근린생활시설 또한 혼재되어 있어 상권 내 기본적인 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 가산디지털단지역, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 쇼핑이나 문화시설은 직접적인 인접 지역에 많지 않을 수 있으나, 가산디지털단지 자체의 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 토지 부담 (구분지상권)

가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 "구분지상권" 설정 등기입니다. 이는 토지에 대한 소유권 행사 및 재건축, 증축 등 개발행위에 중대한 제약을 발생시킬 수 있으며, 해당 권리의 내용 및 가치 하락 요인에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 내부 이용 상태 미확인

감정평가서 상 내부 조사가 곤란하여 현황을 확인하지 못하였다는 점은, 예상치 못한 내부 하자나 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 복잡한 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 산업단지 내에서는 심각한 수준의 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 인근 공장들의 업종 및 운영 방식에 따라 소음, 분진 등 환경적 요인이 발생할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 지식산업센터 내 공장 용도로, 서울디지털국가산업단지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 여건도 양호하며, 상권 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 "구분지상권"이라는 중대한 권리 부담이 존재하여, 이는 본 물건의 가치 평가와 향후 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 것입니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울디지털국가산업단지 내 신축 건물이라는 희소성

* 양호한 교통망 및 산업단지 내 입지

* (잠재적) 안정적인 임대 수익 기대 (단, 구분지상권 등 제약 사항 해소 또는 관리 방안 마련 시)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 매수인이 인수해야 하는 "구분지상권"의 구체적인 내용(지상권 설정 범위, 존속 기간, 설정 이유 등)과 그로 인한 실제적인 재산권 행사 제약 정도를 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 인근 지역의 유사 물건 시세와 본 물건의 현재 상태, 예상되는 관리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

감정평가액 216,000,000원을 기준으로, 인수되는 권리(구분지상권)의 가치 하락분을 반영하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 구체적인 입찰가 제시보다는, 인수 부담금액을 고려하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 접근하는 것이 권장됩니다. 이는 추가적인 실사 및 전문가 상담을 통해 결정하시는 것이 가장 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.