나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경28 [6] 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제406호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제4층 제401호~제407호로서, (사용승인일: 2018.8.20) 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 페어글라스창호 등입니다.

이용상태

공부상 "공장(지식산업센터)"로 등재외어 있으며, 현황 401호~407호(상호: 스튜디오 그리다)를 일괄로 사용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(2014-12-04)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출 (서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경28 (6)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제406호

* 용도: 지식산업센터

* 건물명: 지하이시티

* 토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

* 건물면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

* 감정가: 684,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 2018년 8월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 인접 대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지(한국수출 (서울디지탈)), 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 확인 요망), 건축선 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 상세 내용은 반드시 관련 법규 및 기관에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 2023년 7월 10일 접수된 부산은행 근저당권(채권액 3,740,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 5,551,580,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 개요 없음).

* 임차인 분석:

* 주식회사 스튜디오그리다

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 1,120,000원

* 사업자 등록일: 2019년 5월 15일

* 배당신고일자: 2026년 5월 11일

* 대항력: 있음

* 대항력 있는 임차인 관련 주의사항: 상기 '주식회사 스튜디오그리다'는 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되었습니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되나, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 '대항력 있음' 표시는 임차인이 법적으로 보호받는 권리가 있음을 의미하므로, 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성 등에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (해당 임차인의 보증금은 140,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무에 따른 인수 여부는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

4. 상권분석

* 주변 시설: 본 물건은 구로디지털단지 내에 위치하며, 주변으로는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 산업단지 배후 상권으로서의 역할을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 국가산업단지, 산업시설구역에 포함되어 있어 관련 산업의 발전 및 지원 정책에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 단지 인근에 구로남초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주변 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제한적이나, 일반적인 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '주식회사 스튜디오그리다'는 보증금 140,000,000원에 대항력이 있는 임차인입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 유무는 낙찰자에게 인수 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인이므로 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 앞서 언급된 다양한 법적 규제(교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)는 향후 건물 이용 또는 거래 시 제약을 초래할 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역은 해당 지역 교육청과의 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 진행될 경우, 채무 변제 과정에서 다른 담보물과의 연관성 및 경매 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 특수물건정보: 공동담보 및 대항력 있는 임차인 존재는 본 물건의 특수성을 더하며, 경매 참여 시 특별한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지 내 신축급 지식산업센터로, 입지 및 건물 상태 면에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 검토 사항이며, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. '인수 보증금 합계'가 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 상당한 위험을 수반합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 구로디지털단지 내에 위치하여 업무 및 산업 활동의 중심지로서의 가치를 지닙니다.

* 최신 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 산업단지 프리미엄: 국가산업단지 및 산업시설구역 내 위치하여 관련 산업의 성장 및 개발 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 684,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 이론적으로는 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리 및 보증금 회수 과정을 면밀히 조사해야 합니다.

일반적으로 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 경향을 보입니다. 이를 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 리스크를 감안하여 550,000,000원 ~ 615,000,000원 범위 내에서 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 경매 물건의 현황 및 경쟁률 등을 종합적으로 분석한 후 산정해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인과의 협상 가능성 및 향후 명도 진행 상황에 따라 최종 투자 가치가 달라질 수 있으므로, 심층적인 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 직접 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.