나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경28 [7] 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제407호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제4층 제401호~제407호로서, (사용승인일: 2018.8.20) 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 페어글라스창호 등입니다.

이용상태

공부상 "공장(지식산업센터)"로 등재외어 있으며, 현황 401호~407호(상호: 스튜디오 그리다)를 일괄로 사용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(2014-12-04)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출 (서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경28 (7)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제407호

용도: 지식산업센터

감정가: 720,000,000원

토지 면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물 면적: 85.54㎡ (약 25.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

1.2. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제407호

사용 승인일: 2018년 8월 20일

건물 외벽: 석재붙임마감 등

건물 내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등

창호: 페어글라스 창호 등

건물 내부 이용 상태: 공부상 "공장(지식산업센터)"으로 등재되어 있으나, 현황 401호부터 407호까지 일괄 사용하여 "스튜디오 그리다" 상호로 운영 중입니다.

설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.

1.3. 토지 현황

토지 형상 및 이용 상태: 인접 대지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 주변 시설 정보

본건은 구로디지털단지와 인접하여 다수의 지식산업센터 및 관련 기업이 밀집한 지역에 속합니다. 주변으로 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 시설 이용이 가능합니다. 구로남초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 10일 접수된 부산은행의 근저당권(을3, 채권 최고액 금3,740,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 2018년 10월 16일 (주식회사 칵테일미디어)

* 신탁등기 말소: 2023년 7월 10일 (주식회사 칵테일미디어)

* 근저당권 (말소기준): 2023년 7월 10일 (부산은행, 금3,740,000,000원)

* 근저당권 (말소): 2023년 10월 18일 (부산은행, 금220,000,000원)

* 가압류 (말소): 2025년 12월 11일 (기술보증기금, 금641,580,000원)

* 가압류 (말소): 2025년 12월 12일 (신용보증기금, 금950,000,000원)

* 임의경매 (말소): 2026년 2월 6일 (부산은행)

총 등기부채권 금액은 5,551,580,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 스튜디오 그리다

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 11,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 5월 15일

* 대항력: 있음

3.4. 권리분석 의견

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 전세권, 임차권 등)는 말소될 예정입니다. 다만, 위 임차인 현황에 따르면 주식회사 스튜디오 그리다는 2019년 5월 15일 사업자 등록 및 점유를 통해 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 말소기준권리(2023년 7월 10일)보다 앞서는 것으로, 보증금 140,000,000원에 대한 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 구로디지털단지와 인접한 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재 고객

주요 잠재 고객은 해당 건물 및 인근 지식산업센터에 근무하는 직장인들이며, 배후 주거 단지의 이용객 또한 잠재 고객층으로 볼 수 있습니다.

4.3. 상권 활성화 정도

지식산업센터 및 관련 기업이 밀집해 있어 상권 활성화 정도는 양호한 편이며, 지속적인 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

구로남초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 보통입니다. 단, 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 서울시남부교육지원청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사 스튜디오 그리다(보증금 140,000,000원)는 대항력을 갖추고 있어, 배당 결과에 따라 잔여 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 임차인이 배당으로 전액 변제받거나, 해당 금액을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 의미로 해석될 수 있으나, 대항력 보유 사실은 별도 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 높은 등기부채권 총액

총 등기부채권 금액(5,551,580,000원)이 감정가(720,000,000원) 대비 매우 높습니다. 이는 채무 관계가 복잡함을 시사하며, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획상의 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법규상 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 건물 이용 상태

401호부터 407호까지 일괄 사용하여 운영 중이므로, 향후 개별 호수 분할 및 매각 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 구로디지털단지 인근에 위치한 지식산업센터로, 직주근접성과 교통 편의성이 우수합니다. 신축 연차가 오래되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 높은 총 채권 금액, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 본건 투자를 고려할 때 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 구로디지털단지 인근의 핵심 입지: 지속적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 일괄 사용 중인 공간: 401호~407호를 현재 한 곳에서 사용하고 있어, 별도 공사 없이 즉시 활용이 가능합니다.

* 신축 건물: 2018년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(주식회사 스튜디오 그리다)의 보증금 140,000,000원은 낙찰 후 인수될 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(720,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 보증금 140,000,000원을 추가적으로 고려한 총 투자 비용을 예상하여 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려한다면, 576,000,000원 ~ 648,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 최종 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 확실한 확인 및 시장 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.