나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경28 [3] 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제403호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제4층 제401호~제407호로서, (사용승인일: 2018.8.20) 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 페어글라스창호 등입니다.

이용상태

공부상 "공장(지식산업센터)"로 등재외어 있으며, 현황 401호~407호(상호: 스튜디오 그리다)를 일괄로 사용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(2014-12-04)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출 (서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경28 (3)

* 소재지: 서울특별시 구로구 디지털로 243 (구로동) 지하이시티 제4층 제403호

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재)

* 감정가: 684,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

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1.2. 면적 및 건물개요

* 토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

* 토지지분: 23.75㎡ (약 7.18평)

* 건물면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

* 건물지분: 81.2㎡ (약 24.56평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제403호

* 사용승인일: 2018.08.20

* 건물총층수: 19층 (지하 3층 포함)

* 총호수: 264호

* 대지면적: 7056㎡

* 연면적: 48035.45㎡

* 건폐율: 34.54%

* 용적률: 463.77%

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1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역

* 대로3류(폭 25m~30m), 도로 (접합)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)

* 장애물제한표면구역 (진입표면)

* 교육환경보호구역 (2013-02-14) (서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (해발 165m 이하) (육군수도방위사령부 관할)

* 국가산업단지 (한국수출 (서울디지탈))

* 산업시설구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축선

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 보통입니다.

* 본 건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

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2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 상기 1.3. 토지이용계획 및 제한상태 항목 참조.

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3. 권리분석

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3.1. 경매 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경28 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

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3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 집합건물 등기부상 총 채권액은 5,551,580,000원입니다.

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자: 2023.07.10, 권리금액: 3,740,000,000원) (을3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (일괄매각으로 인한 소멸 유무 확인 필요)

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3.3. 인수되는 권리 분석

* 등기부상 모든 근저당, 가압류, 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수하는 등기부상의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

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3.4. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주식회사 스튜디오 그리다 (주 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 11,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-05-15

* 배당신고일자: 2026-05-11 (보고서 작성 시점 기준, 해당일자 경과)

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 11,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-05-15

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 표기)

* 권리분석 종합: 본 건에는 대항력 있는 임차인(주 )이 존재하며, 보증금 140,000,000원이 있습니다. 등기부상 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 별도의 협의 및 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

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4. 상권 및 생활정보

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4.1. 상권 특성

* 본건은 지식산업센터, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 구로디지털단지 인근 지역으로, 관련 산업 종사자들의 이용 가능성이 있습니다.

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4.2. 생활 편의시설

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 교육: "구로남초등학교"가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

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5. 잠재적 리스크

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5.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인(주 )이 존재하며, 보증금 140,000,000원이 있습니다.

* 등기부상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

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5.2. 공동담보 물건

* 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

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5.3. 법적 및 행정적 제한

* 토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 이어져 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (보고서 작성 시점(2026년 7월) 기준, 해당 기간이 진행 중이거나 만료 시점입니다. 정확한 현재 상황 확인 필요)

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5.4. 주변 환경 위험

* 외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본 건이 위치한 구로디지털단지 인근은 산업단지, 오피스텔, 주거 시설 등이 밀집한 지역으로, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

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6. 종합 의견

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* 본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 지식산업센터로, 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경28 (3)입니다.

* 감정가는 684,000,000원이며, 토지 23.75㎡, 건물 81.20㎡의 면적을 포함합니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소 예정이나, 대항력 있는 임차인(주 )이 존재하여 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (보증금 140,000,000원)

* 주위는 지식산업센터 및 주거, 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 잠재적 리스크로는 대항력 있는 임차인, 공동담보, 다양한 법적 토지이용 제한 등이 있습니다.

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7. 투자 포인트

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* 지식산업센터로서의 잠재력: 구로디지털단지 인근에 위치하여 관련 산업 생태계 내에서의 수요가 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 시 등기부상 모든 제한 권리가 말소되어 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다. (임차인과의 명도 문제는 별도 고려)

* 도심 접근성: 서울 서남권의 주요 업무지구에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

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8. 예상 입찰가 산정 고려사항

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* 감정가: 684,000,000원

* 면적: 총 104.95㎡ (약 31.75평)

* 인수되는 보증금: 0원 (자료상 명시)

* 예상 입찰가를 산정할 때는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(주 )에 대한 명도 예상 비용 및 소요 시간. (보증금 140,000,000원)

* 구로디지털단지 인근 지식산업센터의 최근 실거래가 및 시세 동향.

* 유사 물건의 경매 낙찰가율 및 경쟁률 분석.

* 향후 해당 물건의 예상 임대 수익률 및 시장 가치 변화 전망.

* 공동담보 물건의 처리 결과에 따른 경매 절차 변동 가능성.

* 상기 감정가 및 면적 정보를 바탕으로, 시장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 전문가의 추가적인 심층 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.