나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경28 [4] 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제404호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제4층 제401호~제407호로서, (사용승인일: 2018.8.20) 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 페어글라스창호 등입니다.

이용상태

공부상 "공장(지식산업센터)"로 등재외어 있으며, 현황 401호~407호(상호: 스튜디오 그리다)를 일괄로 사용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(2014-12-04)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출 (서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경28 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 디지털로 243 (구로동 237) 지하이시티 제4층 제404호

건물명: 지하이시티

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재)

건축년도: 2018년 8월 20일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조, 19층 건물 중 4층

총 전유부 호수: 264개 호 (건축물대장 기준)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

토지지분: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

건물지분: 81.2㎡ (약 24.56평)

감정가: 684,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 지식산업센터, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: Provided Data]

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: Provided Data]

지하철 2호선 구로디지털단지역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

특히, 교육환경보호구역은 서울시남부교육지원청에 별도 확인이 필요합니다. [cite: Provided Data]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2023년 7월 10일자 부산은행 근저당권 (을3, 3,740,000,000원).

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 원칙적으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Provided Data]

등기부채권 총액: 5,551,580,000원. [cite: Provided Data]

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사스튜디오그리다

보증금: 140,000,000원

차임: 11,200,000원

전입(사업)일자: 2019년 5월 15일

배당신고일자: 2026년 5월 11일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. [cite: Provided Data]

참고: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. [cite: Provided Data] 이는 법적 절차에 따라 보증금 처리가 확인되어야 하는 부분으로, 실제 낙찰 시 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리 사항

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 가압류 등이 등재되었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 말소 처리되었습니다. [cite: Provided Data]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구로동 일대는 서울의 대표적인 IT 및 지식산업센터 밀집 지역인 구로디지털단지(G밸리)에 속합니다.

과거 구로공단에서 현재의 첨단·지식 정보 산업 중심으로 변화하며 수많은 IT 기업들이 입주해 있으며, 관련 종사자들을 위한 비즈니스 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

지역 내에는 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있어 협업 및 시너지 효과 창출 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 지식산업센터, 오피스 빌딩, 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 비즈니스 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

구로남초등학교가 인근에 위치합니다. [cite: Provided Data]

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다. [cite: Provided Data]

본건이 속한 지하이시티 건물은 2018년 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다. [cite: 3, Provided Data]

5.2. 주변 생활 편의시설

인근에 직접적인 대형 편의시설은 드물지만, 구로디지털단지역 인근 상업지구를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 2호선 구로디지털단지역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사스튜디오그리다 임차인은 대항력을 갖추고 있으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. [cite: Provided Data]

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 법적 해석에 따라 보증금 인수 의무가 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 법률 검토 및 배당표 시뮬레이션이 필요합니다.

6.2. 건물 내 복합 사용

공부상으로는 구분되어 있으나, 현황 401호~407호가 일괄로 이용 중인 것으로 파악됩니다. [cite: Provided Data]

이는 추후 건물 관리, 이용, 처분 과정에서 분쟁 소지를 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제약

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. [cite: Provided Data]

특히 교육환경보호구역과 관련하여 서울시남부교육지원청에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

6.4. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 제공되었다는 점은 채무 구조의 복잡성을 시사하며, 경매 진행 및 매각 후 처리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: Provided Data]

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 산업단지인 구로디지털단지에 위치한 지식산업센터로서, 현대적인 건물 시설과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으며, IT 및 관련 산업의 성장 잠재력과 함께 지역 개발에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 내 일괄 사용에 따른 관리상 이슈, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제약은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. [cite: Provided Data]

따라서 철저한 권리 분석, 임차인과의 협상 가능성 검토, 그리고 관련 법규에 대한 면밀한 사전 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서남권의 핵심 산업단지인 구로디지털단지에 위치하여 높은 비즈니스 접근성 보유.

* 2018년 준공된 현대적인 지식산업센터 건물로, 현대적인 시설 및 관리 용이성 기대.

* IT 및 첨단 산업 분야의 지속적인 성장 가능성과 이에 따른 임대 수요 증가 기대.

* 경매 절차를 통한 감정가 대비 합리적인 가격 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 684,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다. [cite: Provided Data]

그러나 '대항력 있음'으로 명시된 임차인(주식회사스튜디오그리다, 보증금 140,000,000원)의 존재는 낙찰 후 보증금 인수 의무가 발생할 가능성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 배당표 시뮬레이션 등 철저한 권리 분석을 수행해야 합니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가, 시장 시세, 건물 상태, 임차인 보증금 인수 가능성, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.