나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경28 [2] 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제402호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제4층 제401호~제407호로서, (사용승인일: 2018.8.20) 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 페어글라스창호 등입니다.

이용상태

공부상 "공장(지식산업센터)"로 등재외어 있으며, 현황 401호~407호(상호: 스튜디오 그리다)를 일괄로 사용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(2014-12-04)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출 (서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 구로구 구로동 237번지, 지하이시티 건물 내 제4층 제402호에 소재하는 지식산업센터 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경28 (2)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제402호 (도로명주소: 서울특별시 구로구 디지털로 243)

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상: 공장(지식산업센터, 지원시설))

* 감정가: 684,000,000원

* 토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

* 건물면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 8월 20일

* 총 호수: 264호 (건축물 현황 기준)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다수의 지식산업센터, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 사업 및 업무 활동이 활발한 곳입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

가장 가까운 지하철역은 2호선 구로디지털단지역으로 도보 또는 대중교통 이용이 가능합니다.

본건 동남측으로는 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 직접 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 10일 접수된 부산은행 근저당(을3)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 채무자의 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인: 주식회사 스 *다

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 1,120,000원

* 전입/사업일자: 2019년 5월 15일

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 이는 매각 이후에도 임대차 관계가 존속될 수 있음을 의미합니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

본 건은 공동담보물건으로, 채무자가 제공한 다른 담보물건에도 경매 절차가 진행될 수 있으며, 이는 본 건의 가치 평가 및 낙찰 이후의 채권 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

등기부채권 총액은 5,551,580,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 서울디지털산업단지의 중심지로, IT 및 제조업 관련 기업들이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 규모의 지식산업센터와 업무시설이 다수 분포하고 있어, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

이 지역은 상업 및 업무 활동이 활발하며, 관련 편의시설(식당, 카페, 은행 등)이 잘 갖춰져 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주된 시설은 업무 및 주거, 근린생활시설입니다.

1.4. 생활정보

교통: 2호선 구로디지털단지역 접근성이 양호하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 도보 거리에 구로남초등학교가 위치하여 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적리스크

임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 임차인의 배당 현황 및 잔여 보증금 회수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무자의 다른 자산 상황에 따라 추가적인 법적 절차 또는 변동 가능성을 내포합니다. 채권액의 규모가 크므로 주의가 필요합니다.

건물 내부 이용: 401호부터 407호까지 일괄 사용 중인 점은, 추후 구분 사용이나 임대 시 내부 구조 변경 및 관리상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되므로, 관련 법규 준수 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 말까지) 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 건은 서울디지털산업단지라는 우수한 입지에 소재한 지식산업센터로, 상권 및 교통 여건이 양호하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 공동담보로 인한 채권 관계의 복잡성 등 여러 리스크 요소를 신중하게 고려해야 하는 물건입니다.

면밀한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 정확한 인수 금액과 예상 수익률을 산출한 후, 투자 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자포인트

구로디지털단지의 중심 업무 지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

최신 설비(2018년 사용승인)를 갖춘 현대적인 지식산업센터로서 경쟁력이 있습니다.

권리 관계의 복잡성으로 인해 잠재적 경쟁자가 적을 수 있으며, 이는 유리한 조건으로 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

현재 임차인의 월세(1,120,000원)를 고려할 때, 안정적인 현금 흐름 창출이 가능합니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 684,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려하면, 실질적인 투자 비용은 감정가보다 높아질 수 있습니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때에는 반드시 해당 보증금 인수 금액을 공제하여 투자 수익률을 계산해야 합니다.

또한, 공동담보로 인한 채권 총액(5,551,580,000원)과 주변 시세, 건물 상태, 임대 수요 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

본건의 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 일정 비율(예: 70%~80%) 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 예비 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.