나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51555 [3] 서울특별시 은평구 신사동 237-227 파크원 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재‘서울상신초등학교’남측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재‘역촌역’남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재‘서울강현초등학교’남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3, 6호선, GTX-A호선인 ""연신내역""등이 소재하여 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선인 ""역촌역""등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서,

외벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽: 치장벽돌쌓기, 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 8필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(산새마을, 자세한 사항 별도 확인:주거재생과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2022.1.29.~2026.1.28.)임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 237-227번지, 파크원 비동 2층 203호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51555 (3)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 226,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 18.78㎡ (약 5.68평)이며, 건물 면적은 28.63㎡ (약 8.66평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건축물대장에 따르면 본 건물(파크원)은 2018년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 건물입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '서울상신초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 일반적인 주거 및 상업 혼재지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

대중교통 이용 시 지하철 3, 6호선 및 GTX-A노선이 지나는 '연신내역' 이용이 편리하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

권리관계

본건의 말소기준권리인 강제경매 개시결정은 2025년 4월 15일 접수된 김시우 채권자(채권금액 271,606,186원)의 신청으로 등재되어 있습니다.

그 외 노원세무서장의 압류 등기가 있습니다.

등기부상 소유권이전 및 신탁등기 말소 기록이 확인됩니다.

전체 등기부채권 총액은 0원으로 표기되어 있습니다.

임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인으로 한국토지주택공사(보증금 176,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-10)가 확인됩니다.

확정일자는 2021-12-22이며, 배당신고일자는 2025-06-30입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 매각으로 인해 낙찰자가 직접 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건이 소재한 은평구 신사동 일대는 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 아파트 단지와는 구분되는 특징을 가집니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

교통 접근성

연신내역(3, 6호선, GTX-A)이라는 트리플 역세권이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화 및 주거 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설

인근에 서울상신초등학교가 소재하여 초등학생 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

주변 편의시설

상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재하는 지역으로 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 임차인과의 명도 과정에서 법적 절차 및 시간 소요 등의 변수가 발생할 수 있습니다.

건축 연도 및 건물 상태

제공된 매매 사례들의 건축 연도(1992년~2003년)와 비교했을 때 본건(2018년 사용승인)은 상대적으로 신축에 해당하나, 추후 건물 노후화에 따른 관리 비용 등을 고려해야 합니다.

기타 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 개발 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 파크원 비동 2층 203호 다세대주택으로, 감정가는 2억 2,600만원입니다.

연신내역 인근에 위치하여 교통 여건이 매우 우수하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성도 갖추고 있습니다.

건축된 지 약 8년 된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금은 없으나 명도 과정에 주의가 필요합니다.

권리 관계 자체는 말소기준권리 이하 압류, 강제경매 등이 있어 낙찰로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

교통 허브 접근성

GTX-A 노선 개통 등 교통망 확충으로 향후 미래 가치 상승이 기대되는 연신내역 인근에 위치합니다.

주거 선호 지역

은평구 내에서도 꾸준한 주거 수요가 있는 신사동에 자리하고 있어 안정적인 거주 또는 임대 수익 확보가 가능합니다.

신축 건물

비교적 최근에 지어진 건물로, 즉각적인 수리 비용 부담이 적고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2003년식 82.37㎡ 다세대주택 (신한노블레스): 39,000만원 (2026.05.08)

* 1992년식 58.71㎡ 다세대주택 (미건빌라): 21,100만원 (2026.05.07)

* 2002년식 43.53㎡ 다세대주택 (하나쉐르빌): 20,000만원 (2026.05.06)

으로 거래되었습니다.

본건 물건은 전용면적 28.63㎡ (약 8.66평)으로, 위 매물 중 가장 작은 면적인 43.53㎡(하나쉐르빌)보다도 작습니다.

주변 매물들의 평당 가격을 대략적으로 계산해보면, 하나쉐르빌(43.53㎡)의 경우 약 459.4만원/㎡, 신한노블레스(82.37㎡)의 경우 약 473.4만원/㎡ 수준입니다.

본건은 2018년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 이러한 평당 시세대를 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세를 ㎡당 약 450만원 ~ 470만원으로 가정 시, 본건의 면적(28.63㎡)에 적용하면 약 1억 2,883만원 ~ 1억 3,456만원 수준으로 산출됩니다.

입찰가 산정

감정가 226,000,000원에서 보수적으로 접근하여, 신축 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 직접적인 재정적 부담은 없으나, 명도 진행 시 예상되는 제반 비용 및 시간을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 결정하는 것을 고려하면, 158,200,000원 ~ 180,800,000원 범위입니다.

위 시세 분석 결과와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 4,000만원에서 1억 6,000만원 사이로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.