나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51555 [2] 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재‘서울상신초등학교’남측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재‘역촌역’남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재‘서울강현초등학교’남서측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3, 6호선, GTX-A호선인 ""연신내역""등이 소재하여 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선인 ""역촌역""등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서,

외벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽: 치장벽돌쌓기, 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 8필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 주거용 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(산새마을, 자세한 사항 별도 확인:주거재생과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2022.1.29.~2026.1.28.)임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51555 (2)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

건물면적: 27.52㎡ (약 8.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조

건축연도: 2018년 (사용승인일: 2018-08-20)

특이사항: 선순위임차권, 공동담보, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 지하철 6호선 역촌역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

더불어 연신내역(지하철 3, 6호선, GTX-A) 등 주요 교통 요지가 인접해 있어 향후 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

주변 도로 상태는 북동측 약 6m, 남서측 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본 물건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

주요 권리 사항으로는 선순위 임차권, 공동담보, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

특히, 임차인 강선교는 2019년 2월 22일 전입하여 2025년 2월 26일 을구에 임차권 등기(금액: 222,000,000원)를 마쳤으며, 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 매수인에게 대항력이 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 정시우는 2025년 5월 29일 전입하였으며, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2025년 6월 23일 접수된 김OO의 강제경매 개시결정 등기(채권액 271,606,186원)입니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 임차인 강선교의 보증금 222,000,000원에 대한 인수 여부입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 역촌동 일대는 주거지역으로서 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

대중교통 접근성이 우수하여 주거 배후지로서의 가치가 있으며, 역촌역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근에 초등학교(서울상신초등학교, 서울강현초등학교 등) 및 학교들이 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

단지형 다세대주택으로서, 주변 환경은 주거용으로 적합합니다.

5. 생활정보

본건은 2018년에 신축된 베아트리스빌 내 2층 201호로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 내외관 상태는 보통으로 평가됩니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

전용면적 27.52㎡(약 8.32평)으로, 1~2인 가구에 적합한 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강선교의 보증금 222,000,000원 인수 부담입니다.

경매 낙찰 후 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

따라서 입찰 시 예상 인수 보증금액을 반드시 고려해야 합니다.

정시우 임차인은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 위험은 없으나, 해당 임차인의 퇴거 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 지역의 쓰레기 처리 시설(소각장, 자원순환센터 등) 관련 분쟁 및 주민 민원 등 환경 이슈가 간헐적으로 발생하는 지역(은평구)임을 인지할 필요가 있습니다. 구체적으로 본건 주소지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없으나, 광역적인 환경 문제는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로, 역촌역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

신축 건물임에도 불구하고 감정가가 232,000,000원 수준으로 책정되어 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 막대한 보증금(222,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다.

따라서, 해당 물건의 낙찰가는 임차인 인수 금액을 고려하여 매우 신중하게 산정해야 합니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 신축 다세대주택의 경우, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 6호선 역촌역 역세권으로 교통이 편리하며, 은평구의 개발 잠재력을 누릴 수 있습니다.

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태 양호 예상됩니다.

안정적인 임대 수요: 역세권 소형 주택은 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

향후 시세 상승 기대: 서울시의 지속적인 도시 개발 계획에 따른 수혜 예상 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정하였습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(27.52㎡)의 신축(2018년 준공) 다세대주택의 시세는 206,400,000원 ~ 233,920,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 232,000,000원은 이러한 시장 가치 범위 내에 있습니다.

본 물건은 '인수 보증금'을 제외하고 자체적인 시장 가치만을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 이에 따라 232,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 물건의 순수한 가치를 반영한 가격이며, 실제 입찰 시에는 임차인 인수 금액 222,000,000원을 반드시 추가로 고려하여 총 부담액을 계산해야 합니다.

따라서, 최종적인 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금(전액 또는 일부)을 더한 금액이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.