나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94324 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 401-21 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주감정 · 평가일 2024.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 " 수원지방법원 용인시법원" 북측 인근 용인역삼구역 도시개발사업구역 내 에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건 종전토지는 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1): 전, 기호2): 단독주택부지, 기호3): 하천 및 전으로 이용중임. 환지예정지 (역북동 BL 7-4)상은 상업용지로 환지예정임.

인접 도로상태

현황 토지는 세로가 도로에 접하나 환지예정지는 중로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3): 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 완충녹지(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 도시개발구역<도시개발법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 기호2): 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 도시개발구역<도시개발법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

종전토지 기호2)지상에 등기사항전부증명서(일반건축물대장) 상 연와구조스라브지붕 2층 단독주택 연 160.2㎡ 및 세멘브럭구조 스레트지붕 창고 및 점포 19.44㎡가 소재하나, 본건은 토지만 의뢰된것르로 환지예정지상의 권리면적으로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 1,2,3 토지는 환지예정지(용인역삼구역도시개발사업 지구내 BL-7-4), 목록 1번 현황 전, 목록 3번 현황 하천 및 전, 목록 4번 건물 1층 면적 19.44㎡는 실제 40㎡임, 목록 4번 건물에 갑구 3번 소유권이전등기청구권 가등기(2024.10.15. 등기)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경94324 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 401-21 (신주소: 경기도 용인시 처인구 관전로 6-1)

용도: 근린주택

감정가: 3,274,575,600원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 다수 존재

1.2. 면적 정보

토지면적: 1005.00㎡ (약 303.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 179.64㎡ (약 54.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장상 주요 용도: 단독주택 (기타 용도: 창고 및 점포)

구조: 연와구조.세멘브럭구조 (벽돌구조.시멘트블록구조)

지붕: 스라브.스레트 (철근콘크리트.슬레이트)

건축 연면적: 179.64㎡

건축 면적 (1층): 118.53㎡

준공 연월일: 1989년 12월 15일

1.4. 주의사항 및 특수 정보

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 환지 예정지: 토지는 현재 용인역삼구역 도시개발사업 지구 내 환지 예정지(BL-7-4) 상태이며, 향후 상업용지로 환지 예정되어 있습니다. 이에 따라 지번, 면적, 형태 등이 변경될 수 있습니다.

* 토지 현황: 목록 1번 토지는 전(밭)으로, 목록 3번 토지는 하천 및 전으로 이용 중입니다.

* 건물 현황 차이: 목록 4번 건물 1층 면적이 공부상 19.44㎡이나 실제로는 40㎡로 조사되었습니다. 이는 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

* 가등기 인수: 건물 갑구 3번 소유권이전등기청구권 가등기(2024.10.15. 등기)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 불분명하며, 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 매매 예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 중대한 위험이 있습니다.

* 중복병합사건, 공동담보: 여러 사건이 병합되어 진행 중이며, 공동담보 물건이 존재하여 권리관계가 복잡합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 "수원지방법원 용인시법원" 북측 인근, 용인역삼구역 도시개발사업지구 내에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

종전 토지는 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 완충녹지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자는 박OO입니다. 말소기준 권리는 2022년 6월 10일 접수된 근저당권(을5, 박준영, 1,680,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 건물 갑구 3번 소유권이전등기청구권 가등기(2024.10.15. 등기): 담보가등기인지 여부가 불분명하여 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 소유권 상실의 위험을 내포하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 김 (전입 2023-07-03): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인한 불확실성 존재)

* 박 (전입 2024-10-04): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인한 불확실성 존재)

* 이 (전입 2024-04-17): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상으로 인한 불확실성 존재)

* 허 (전입 2021-01-21): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 확정 2025-02-04, 대항력 있음.

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 김 , 박 , 이 씨는 대항력 있는 임차인으로, 인수되는 보증금은 없으나 그로 인한 권리 관계의 불확실성에 주의해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부등본 상 대부분의 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 개발 가능성

본 물건은 용인역삼구역 도시개발사업 지구 내에 위치하며, 토지가 상업용지로 환지 예정되어 있어 향후 상업 및 복합 시설 개발을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 시세 (참고용)

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 세웅빌리지 (연립, 49.68㎡): 2025년 12월, 140,000,000원

* 성창그린빌 (다세대, 68.09㎡): 2025년 12월, 133,000,000원

* 미래센스빌 (다세대, 59.89㎡): 2026년 7월, 165,000,000원

이 정보는 본 물건(대지 + 근린주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건은 대지 면적이 1005㎡로 넓고, 근린주택으로서 다양한 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

주변은 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 용이하고 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

현재 주소지(용인시 처인구 역북동 401-21) 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 용인시 처인구 지역 내에는 폐기물처리시설(소각장, LNG발전소 등) 설치 관련 논의가 있는 지역이 존재하므로, 광역적인 환경 영향 및 미래 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가등기 위험: 건물 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기로 인해 낙찰 후 소유권 상실의 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김 , 박 , 이 )이 존재하여, 명도 과정이나 추가적인 비용 발생 가능성에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 환지 예정지 상태: 토지가 환지 예정지 상태이므로, 향후 실제 환지 확정 시 면적, 모양, 지번 등이 달라질 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 불일치: 건물 1층 일부 면적(19.44㎡ vs 40㎡)이 상이하여, 추후 건축물대장 정리 등 절차가 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건 및 다수의 공동담보, 채권 등이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인역삼구역 도시개발사업지구 내에 위치하며, 상업용지로 환지 예정된 토지를 포함하고 있어 장기적인 개발 잠재력이 높습니다. 그러나 현재 건물은 근린주택(단독주택, 창고 및 점포) 용도로 이용 중이며, 가장 치명적인 리스크는 소유권 상실 가능성을 내포한 미해결 가등기의 인수입니다. 또한, 보증금 및 차임이 불분명한 대항력 있는 임차인의 존재, 토지의 환지 예정 상태, 건물 현황과 공부상 면적 차이 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 용인역삼구역 개발 호재: 대규모 도시개발 사업의 수혜 지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 상업용지 환지 예정: 향후 토지 활용도 증대 및 개발 이익 가능성.

* 넓은 대지 면적: 1005㎡의 대지 면적은 향후 개발 시 다양한 활용 가능성을 제공.

* 근린주택 용도: 주거, 상업, 업무 등 복합 용도 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 심각한 권리상의 위험(특히 소유권 상실 위험이 있는 가등기 인수)과 권리관계의 복잡성, 환지 예정지라는 불확실성을 내포하고 있습니다. 제공된 주변 부동산 시세 정보는 본 건과 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 현재 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가 산출은 제한적입니다.

하지만 감정가 3,274,575,600원 대비, 상기 제시된 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 높은 위험 부담을 감안하여, 감정가의 약 60% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 1,965,000,000원

본 금액은 투자자가 감수해야 할 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 본 물건에 대한 더욱 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 신고되어 있으나, 임차인과의 명도 협상 등 추가 비용 발생 가능성은 별도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.