나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56402 [2] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층135호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 혼재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 13층 건 내 13층 136호 외 로서,

외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 + 적벽돌 마감 + 강화유리 마감 등,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1, 2, 3은 벽체구분없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중(현황 '공실')임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설(지원시설) 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호 1(136호), 기호 2(135호), 기호 3(134호)는 별개의 구분건물로 등재되어 있으나, 현장조사 결과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었음. 그러나 이는 일시적인 용도 및 상태로 판단되며 경계벽은 위치가 확정되고 필요시 복원이 가능할 것으로 판단되는 바, 이에 구애됨 없이 각 호 개별로 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

물건 1,2.3(136호, 135호, 134호)은 벽체구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임(현황 공실).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경56402(2)호 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 135호에 소재한 근린상가입니다. 감정평가액은 801,000,000원이며, 토지 면적은 13.97㎡(약 4.23평), 건물 면적은 34.04㎡(약 10.30평)으로 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 유동화 물건이며, 물건 1, 2, 3(134호, 135호, 136호)은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, 주변에 "다원중학교"가 북서측 인근에 소재하고 있습니다. 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하는 복합 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 또한, 본건 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(채권 최고액 486,420,000원)입니다. 이후 2025년 6월 16일 접수된 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매 개시 결정(채권액 1,513,080,000원)이 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 본건에 설정된 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 가능하나, 현재는 공실 상태입니다. 특히 134호, 135호, 136호 3개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 일시적인 현상으로 판단되며, 경계벽은 복원이 가능한 것으로 보입니다. 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 기대되며, 인근에 다수의 지식산업센터가 위치하여 직장인 수요 또한 잠재되어 있습니다. 동탄2신도시는 신도시 개발과 대기업 산업단지 입주 등으로 인해 상권이 지속적으로 확장되고 있으며, 특히 역세권 주변 및 대규모 주거단지 인근 상권의 가치가 높게 평가되고 있습니다.

5. 생활정보

건축물 현황에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 13층 건물 중 13층에 위치합니다. 건물 내부에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 본건 북서측 인근에 다원중학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 본건은 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생까지는 시일이 소요될 수 있습니다. 또한, 3개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있다는 점은 향후 내부 분할 및 복원 시 추가적인 비용이나 번거로움이 발생할 수 있습니다. 다만, 이는 일시적인 용도로 판단되어 경계벽 복원은 가능한 것으로 보입니다. 본건은 유동화 물건으로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다. 주변에 지식산업센터가 혼재하는 점은 업무 종사자 수요를 기대할 수 있으나, 특정 업종의 경우 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시 내에 위치한 근린상가로, 신도시 개발 및 인구 증가에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 입지에 있습니다. 3개 호실이 일체로 이용되는 특이사항은 있으나, 현재 공실 상태임을 감안할 때 향후 정상적인 임대 또는 재판매를 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 3개 호실의 일체 이용 현황과 공실 상태는 입찰 전 신중한 현장 확인 및 시장 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 아파트 단지 및 오피스텔, 지식산업센터 등 다양한 배후 수요 확보 가능성.

* 감정가 대비 시세 비교 및 향후 임대 수익률 분석을 통한 투자 매력도 판단 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 801,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 물건의 수익성, 명도 및 내부 복원 등에 소요되는 비용, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 이는 순수 부동산 가치 및 투자 회수 가능성을 기반으로 결정됩니다. 통상적으로는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 공실 상태 및 3개 호실 일체 이용 등의 특이사항을 감안하여 면밀한 시장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.