나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56402 [3] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층134호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 일반적인
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 혼재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 13층 건 내 13층 136호 외 로서,

외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 + 적벽돌 마감 + 강화유리 마감 등,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호 1, 2, 3은 벽체구분없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중(현황 '공실')임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설(지원시설) 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호 1(136호), 기호 2(135호), 기호 3(134호)는 별개의 구분건물로 등재되어 있으나, 현장조사 결과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었음. 그러나 이는 일시적인 용도 및 상태로 판단되며 경계벽은 위치가 확정되고 필요시 복원이 가능할 것으로 판단되는 바, 이에 구애됨 없이 각 호 개별로 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

물건 1,2.3(136호, 135호, 134호)은 벽체구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임(현황 공실), 주식회사 미래티엠에스로부터 관리비 14,611,960원(2025.6.까지)이 미납되었다고 권리신고서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56402 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 134호

용도: 근린상가

감정가: 87,800,000원

토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

건물면적: 37.72㎡ (약 11.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

기타: 물건 1, 2, 3 (136호, 135호, 134호)은 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임 (현황 공실)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본 건 동측으로는 폭 약 30m, 남측으로는 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 준주거지역이며, 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(다원중학교, 화성오산교육지원청문의), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사서영건설플러스)

* 갑4: 소유권이전 (주식회사세현, 매매)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 2021-09-28 접수, 540,240,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 임의경매 (에프더블유2503유동화전문유한회사, 2025-06-16 접수, 1,513,080,000원)

등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 540,240,000원

3.2. 말소기준권리 및 인수주의

본 건의 말소기준권리는 2021년 9월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매를 통해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 및 관리비

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 주식회사 미래티엠에스로부터 관리비 14,611,960원(2025년 6월까지)이 미납되었다는 권리신고서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하지 않는 것이 일반적이나, 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 화성시 영천동 일대는 근린생활시설, 아파트단지, 지식산업센터, 오피스텔 등이 복합적으로 개발된 지역입니다. "다원중학교" 북서측 인근으로, 주거 및 업무 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 고객층을 확보할 수 있는 환경입니다.

4.2. 업종 적합성

현재 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중이었으나, 현재는 공실 상태입니다. 주변 배후 수요를 고려할 때 일반음식점 외 다양한 근린생활시설 업종으로의 활용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

화성시 영천동 일대는 아파트 단지, 지식산업센터, 오피스텔 등이 밀집한 복합 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 특히, 주변에 상가주택들이 많아 음식점과 카페가 다수 포진해 있습니다.

5.2. 교육환경

인근에 "다원중학교"가 위치하여 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 통합 이용 및 공실

본 건(134호, 135호, 136호)은 별도의 구분건물이지만, 현장 조사 결과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 현재 공실 상태이므로, 초기 공실 해소를 위한 투자 및 노력이 필요합니다.

6.2. 미납 관리비

약 1,461만원의 미납 관리비가 신고되었습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 비용이 될 수 있으므로, 입찰 전 관리 주체와 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 권리사항

본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 건은 화성시 동탄2지구의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다. 3개 호실이 일체로 넓게 사용 가능하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등이 많아 잠재적 수요가 풍부한 입지입니다. 현재 공실 상태와 상당한 금액의 관리비 미납 문제는 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

7.2. 장단점

* 장점:

* 화성 동탄 지역의 지속적인 성장 잠재력

* 3개 호실을 일체로 활용 시 넓은 공간 확보 가능

* 다양한 배후 수요 (주거, 업무)

* 단점:

* 현재 공실 상태

* 상당한 금액의 미납 관리비 발생 (약 1,461만원)

* 3개 호실 통합 이용 현황으로 인한 경매 절차 상의 복잡성 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 성장 가능성

지속적으로 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있는 화성 동탄 지역의 미래 가치 상승이 기대됩니다. 신규 상권 형성 및 기존 상권 활성화 가능성이 있습니다.

8.2. 활용 가치

일체로 활용 시 넓은 공간을 바탕으로 다양한 업종 도입이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 건의 예상 입찰가는 감정가 87,800,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세, 입찰 참여자 수, 낙찰 희망가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 미납 관리비 약 1,461만원은 별도로 고려해야 할 비용입니다.

9.2. 참고 사항

인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

검색 결과, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(예: 소각장, 매립장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 주민 민원 및 논란이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.