나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102192 [6] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 제1층 제103호 외 5개호로서 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""남부터미널역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호외 5개호로서
(사용승인일 : 2021.06.09.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건 기호1~6은 각각 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지의 세장형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 1612-17번지 4층 402호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102192 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 568,000,000원입니다.

토지 면적은 19.20㎡ (약 5.81평)이며, 건물 면적은 29.46㎡ (약 8.91평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물 사용승인일은 2021년 6월 9일입니다.

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 "남부터미널역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

또한, 본건 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

주변에 교육시설(서울교육대학교) 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

주변 지역에 대한 신속한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 대명신용협동조합입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

본 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 3,298,500,000원입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 담보물의 가치와 채무 변제 여부가 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,950,000원

* 전입일자: 2025년 3월 7일

* 확정일자: 2023년 6월 23일

* 배당신고일자: 2025년 5월 7일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 조 는 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 우선 변제받게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 빌라, 연립주택과 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적대의 주택 거래 사례에서 단위 면적당 가격은 약 1,300만원 ~ 1,500만원 선으로 파악됩니다.

예시:

* 31.68㎡ 면적의 다세대 주택(2026년 5월 거래)이 48,000,000원 (약 151.5만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 56.89㎡ 면적의 연립 주택(2026년 5월 거래)이 80,000,000원 (약 140.6만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 115.68㎡ 면적의 연립 주택(2026년 7월 거래)이 151,500,000원 (약 130.9만원/㎡)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 568,000,000원과 비교했을 때, 단위 면적당 시세가 현저히 낮은 수준으로 보이며, 감정가액과 시세 간의 괴리가 크다는 점을 시사합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사, 은행 등 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 서울교육대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 다수의 학교가 위치해 있습니다.

주거환경: 조용하고 안정적인 주거 지역에 속하며, 다세대, 빌라 등 공동주택 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 주변의 일부 연립/다세대 주택은 건축 연도가 오래된 경우가 있습니다.

용도 지역 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 재건축이나 증축 시 용적률 및 층수 제한을 고려해야 합니다.

토지이용계획:

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 건축 시 교육청 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 고도 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 투자 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보: 본 건물이 다수의 부동산과 함께 공동 담보로 설정되어 있어, 채무 총액이 매우 높습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰가에 복합적인 영향을 줄 수 있습니다.

시세와의 괴리: 감정가(5.68억원)와 주변 유사 면적 주택의 최근 실거래가(약 0.41~1.51억원) 간 상당한 차이가 존재하여, 감정가의 적정성 및 향후 시세 변동성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 서초동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 신축된 비교적 깨끗한 건물이며 남부터미널역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 인수할 권리가 없어 깔끔하다는 점은 긍정적입니다.

하지만, 제공된 주변 시세 정보에 따르면 본건의 감정가(5억 6,800만원) 대비 유사 면적 거래가의 괴리가 매우 큰 것으로 나타났습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

아파트 등 대형 주택이 아닌, 소형 도시형생활주택임을 감안할 때, 주변의 30평방미터 내외 주택들이 4천만원대에서 1억 5천만원대에 거래된 점을 고려하면, 본건의 적정 시세는 감정가보다 훨씬 낮을 가능성이 있습니다.

따라서, 입찰 전 철저한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 물건의 실제 가치를 재평가하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2021년 사용승인)로 내부 상태 및 관리 양호 기대.

* 지하철 3호선 남부터미널역 인접 역세권 입지.

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석.

* 향후 시세 상승 잠재력 (정확한 시세 확인 후 접근 시).

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 568,000,000원입니다.

주변 유사 면적(29.46㎡) 주택의 최근 실거래가 분석 결과, 단위 면적당 시세는 약 1,300만원 ~ 1,500만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건 건물의 예상 시세는 약 29.46㎡ * 1,400만원/㎡ = 412,440,000원 (약 4.12억원)으로 산정됩니다.

감정가(5.68억원)와 추정 시세(4.12억원) 간의 상당한 차이를 고려할 때, 본건은 감정가 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

그러나, 감정가의 정확성 여부, 물건의 구체적인 상태, 주변 유사 물건의 실제 희소성 및 수요 공급 등 다양한 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 보수적으로 450,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현 시점에서의 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최신 시장 동향을 반영한 상세한 시세 조사를 진행하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.