나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102192 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 1층104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 제1층 제103호 외 5개호로서 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""남부터미널역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호외 5개호로서
(사용승인일 : 2021.06.09.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건 기호1~6은 각각 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지의 세장형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102192 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 서초구 서초동 1612-17 1층104호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

551,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

* 토지지분: 19.55㎡ (약 5.91평)

* 건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

1.6. 매각 대상 및 구분

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.7. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 대OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

* 등기부채권 총액: 3,298,500,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 3호선 "남부터미널역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 건물 정보

* 사용승인일: 2021년 06월 09일

* 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 건축물 현황: 지상 4층 건물 중 제1층 제104호 (총 4개호 중 하나)

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021년 06월 15일 접수)

3.2. 말소될 권리

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (정웅재외 1명, 2021년 06월 15일 접수)

* 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021년 06월 15일 접수)

* 갑3 임의경매 (대명신용협동조합, 2025년 02월 21일 접수)

* 갑4 2번정웅재지분가압류 (신용보증기금, 2025년 03월 28일 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 상기 권리들은 모두 말소될 예정이며, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 19일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 서초동 지역은 서울교육대학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 빌라, 연립주택 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 상권 특성

지역 내 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 서리풀길과 인접하여 지역 교통망 확보에도 유리한 입지를 가지고 있습니다. 도시형생활주택으로서 실거주 또는 소형 임대 수익 창출이 가능한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

5.2. 주변 시설

* 교육: 서울교육대학교 인근

* 편의: 근린생활시설 소재 지역 (자세한 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 주변 유사 건물 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물들의 시세는 다음과 같습니다. (거래일: 2026년 5월, 7월 기준)

* 연립주택 '경성' (서초동 1520-1, 1980년 준공, 56.89㎡, 17.21평): 80,000,000원 (평당 약 465만원)

* 다세대주택 '유니빌' (서초동 1523-8, 1995년 준공, 31.68㎡, 9.59평): 48,000,000원 (평당 약 500만원)

* 연립주택 '청광아트빌라(A동)' (서초동 1519-9, 1985년 준공, 115.68㎡, 35.01평): 151,500,000원 (평당 약 433만원)

본건은 2021년 준공된 신축급 건물로, 상기 비교 대상 건물들보다 연식이 짧아 시세 형성 시 더 높은 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

5.4. 혐오시설

일반적인 지도 검색 및 제공된 정보 확인 결과, 본건 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 수준

본건의 감정가 551,000,000원 대비 건물 전용 면적(9.07평)을 고려할 때, 평당 감정가는 약 6,075만원으로 산정됩니다. 이는 인근 연립/다세대 주택의 최근 시세(평당 약 430만원~500만원)보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 예상보다 높은 입찰가로 인해 수익률이 저조해질 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 용도 제한이 존재합니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보로 묶여 있는 물건이 있을 수 있으며, 이는 본 건의 낙찰가와는 별개의 경매 절차로 진행될 수 있습니다.

6.4. 임대차 정보

임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원인 점은 권리 인수 측면에서 부담이 없으나, 명도 진행 시 참고 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 서초동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 3호선 남부터미널역 초역세권에 자리하여 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다. 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로서, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 높은 감정가 책정으로 인해 인근 시세 대비 가격 메리트가 크지 않을 수 있으므로, 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남권(서초구) 핵심 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 즉시 사용 및 임대가 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 남부터미널역(3호선) 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 권리 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 551,000,000원이나, 주변 유사 부동산의 시세를 분석한 결과, 본건 건물의 면적(약 9.07평) 대비 평당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인근 유사 물건들의 최근 시세(평당 약 430만원~500만원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 4.2억원 내외로 추정되나, 이는 감정가와 큰 차이를 보입니다.

상기 감정가 수준을 고려하고, 입찰을 통해 해당 물건을 취득하기 위한 전략적 접근이 필요합니다. 낙찰 가능한 합리적인 입찰가를 산정하기 위해, 감정가의 80%~95% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 4억 5천만원 ~ 5억 2천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.