나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102192 [5] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 제1층 제103호 외 5개호로서 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""남부터미널역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호외 5개호로서
(사용승인일 : 2021.06.09.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건 기호1~6은 각각 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지의 세장형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102192 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대명신용협동조합 (등기부상 임의경매 신청 채권자)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17, 4층 401호 (도로명주소: 서울특별시 서초구 서리풀길 32, 4층 401호)

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2021년 06월 09일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 578,000,000원

토지면적: 19.54㎡ (약 5.91평)

토지지분: 19.54㎡ (약 5.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 "남부터미널역"이 위치하는 등 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 서울교육대학교가 위치하고 있으며, 서초동의 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 서초구청 등 행정기관과 예술의전당, 국립중앙도서관 등 문화시설 이용이 용이한 지역입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 부동산에는 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 을1순위 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021.06.15. 접수)을 기준으로 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

- 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2021.06.15. 접수)

- 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021.06.15. 접수, 말소기준권리)

- 갑3: 임의경매 (대명신용협동조합, 2025.02.21. 접수)

- 갑4: 2번 정웅재 지분 가압류 (신용보증기금, 2025.03.28. 접수)

*물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 3,298,500,000원입니다 (근저당 3,120,000,000원 + 가압류 178,500,000원).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대차 관계: 임대미상임.

*주의사항: 임대차 관계가 확인되지 않아 현황 조사 시 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 또는 차임이 미상이라도 권리 신고 및 배당 요구 여부를 확인하여 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 사례 분석

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 서초동 일대의 연립 및 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 1980년식 연립주택 56.89㎡ (약 17.21평): 2026년 5월 80,000,000원 (8억원)에 거래. 평당 약 4,648만원.

- 1995년식 다세대주택 31.68㎡ (약 9.58평): 2026년 5월 48,000,000원 (4억 8천만원)에 거래. 평당 약 5,010만원.

- 1985년식 연립주택 115.68㎡ (약 35.00평): 2026년 7월 151,500,000원 (15억 1천 5백만원)에 거래. 평당 약 4,328만원.

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 29.98㎡ (약 9.07평) 면적입니다. 이는 비교적 작은 면적이지만 신축이라는 장점을 가지며, 주변 시세와 비교 시 동 면적의 구축 다세대주택(31.68㎡, 4.8억원)보다 높은 가격 형성 가능성이 있습니다. 감정가는 578,000,000원이며, 평당 약 6,372만원으로 신축임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 2021년 6월 사용 승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며 지상 4층, 지하 1층으로 건축되었습니다. 건물 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 내부 구조는 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 편의시설

남부터미널역 인근 상권 및 서초동의 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 학교(서울교육대학교 등), 병원, 은행, 마트, 각종 상업시설 등이 분포하고 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한 사항은 일반적인 서울 시내 토지에서 흔히 발견되는 사항으로, 특별한 개발이나 건축 행위에 제약을 줄 수 있으나 주거 용도로는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

2021년 준공된 신축 건물로 건물 노후도는 매우 낮은 편입니다. 다만, 집합건물로서의 전체적인 관리 상태는 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

- 임차인 현황: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상으로 명도 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력 유무, 권리 신고 및 배당 요구 내역 등을 면밀히 확인해야 합니다.

- 공동담보: 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물에 대한 추가적인 경매 진행 여부 및 해당 물건에 대한 추가 채권의 존재 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서초구 핵심 지역에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 향후 시세 상승 잠재력이 있다고 판단됩니다. 권리 관계는 명확히 분석 가능하나, 임차인 현황의 미상 부분은 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다. 신축 건물이라는 점은 큰 장점이며, 소형 면적으로 1인 가구나 젊은 층의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 최근 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 임대 수요가 높음.

- 탁월한 입지: 강남권 접근성이 우수하며, 지하철역 및 주요 편의시설 인접.

- 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합하여 공실 위험이 상대적으로 낮음.

- 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하의 권리들이 정리될 예정으로 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 578,000,000원

주변 시세 및 신축 이점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 초기 입찰가는 감정가의 90~100% 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

초기 예상 입찰가 범위: 520,000,000원 ~ 578,000,000원

*상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 주변 시세를 기반으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리 변동 사항, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.