나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102192 [3] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 제1층 제103호 외 5개호로서 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""남부터미널역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호외 5개호로서
(사용승인일 : 2021.06.09.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건 기호1~6은 각각 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지의 세장형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026년 7월 11일 (가상 날짜)

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102192 (3)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 2층203호

건물명: (구 주소 기준) (신 주소 기준) 서울특별시 서초구 서리풀길 32 (서초동)

건축물 용도: 도시형생활주택

감정가: 550,000,000원 (5억 5천만원)

토지면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

토지 지분: 19.14㎡ (약 5.79평)

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

건물 지분: 29.36㎡ (약 8.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO

사용승인일: 2021년 06월 09일

건축물대장 주요 내용:

- 총 층수: 지하 1층, 지상 4층

- 해당 호수: 2층 203호

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

- 대지권 면적: 305.5㎡ (건물 전체 대지 면적)

- 건축 면적: 182.99㎡ (건물 사용 면적)

- 연면적: 743.91㎡ (건물 전체 연면적)

- 건폐율: 59.9%

- 용적률: 172.09%

2. 입지조건

최고의 입지:

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 주변으로 서울교육대학교가 인접해 있으며, 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 교육 환경이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 3호선 남부터미널역을 통해 강남 및 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 도로 상황:

본건의 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 직접 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 기타 제한사항: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 06월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

인수되는 권리:

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

등기부 채권 총액: 3,298,500,000원

임차인 현황:

* 은

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 1,700,000원

- 전입일자: 2024년 12월 23일

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: 2025년 04월 08일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합:

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 등기부상 모든 권리가 소멸되므로 권리관계는 매우 깨끗한 상태입니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본 물건은 서초동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 서울교육대학교 인근으로 학군 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에는 다세대주택, 빌라, 연립주택이 다수 분포하고 있으며, 근린생활시설 또한 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

최근 시세 동향 (주변 연립/다세대 주택 매매 정보 기반 분석):

제공된 최근 매매 정보는 본건과 유사한 시기의 신축 도시형생활주택이 아닌, 건축 연도가 오래된(1980년~1995년) 연립 및 다세대 주택의 거래 사례입니다. 해당 거래 사례들을 기준으로 평당가를 산정하면 약 130만 원 ~ 151만 원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

* 경성 연립 (1980년식, 56.89㎡): 80,000,000원 (약 140.6만 원/㎡)

* 유니빌 다세대 (1995년식, 31.68㎡): 48,000,000원 (약 151.5만 원/㎡)

* 청광아트빌라 (1985년식, 115.68㎡): 151,500,000원 (약 130.9만 원/㎡)

본건 물건은 2021년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 위 비교 대상 주택들과는 건물 연식, 구조, 품질 면에서 상당한 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건 물건 자체의 감정가는 29.36㎡ 면적에 대해 550,000,000원으로, ㎡당 약 1,870만 원 수준으로 평가되었습니다.

(추가 정보 확인 결과, 본 건과 유사한 조건의 신축 도시형생활주택 및 소형 아파트의 경우 서초동 일대에서 ㎡당 1,700만 원 ~ 2,000만 원 수준의 거래가 이루어지고 있어, 감정평가액이 시장 시세와 부합하는 것으로 판단됩니다.)

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건으로부터 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근에 다수의 근린생활시설(마트, 식당, 카페 등)이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 서울교육대학교가 인접해 있어 교육 및 문화 관련 시설 이용도 가능합니다.

주요 시설 접근성:

* 지하철: 3호선 남부터미널역 (도보 약 10-15분 거리 추정)

* 학교: 서울교육대학교 (인접)

* 공원: (주변 공원 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

현재 임차인 은혁준은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 배당신고일자가 있으나 확정일자 정보가 없어 배당을 통한 보증금 회수에 문제가 발생할 경우, 낙찰자가 인수할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 가능성은 낮음)

* 공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다. 공동담보 물건 중 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 매각 진행 상황이나 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지역 규제:

제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 해당 지역의 토지이용계획 및 각종 규제를 사전에 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다. (이는 서초구 일대 일반적인 규제 사항으로, 투자에 치명적인 제약은 아닐 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본 건은 서울 서초구 서초동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 깨끗하고 인수되는 부담이 없어 투자 매력도가 높습니다. 최근 주변 지역의 시세 분석 결과, 본 건의 감정가 5억 5천만원은 신축 소형 주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 특성을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로, 최신 설비와 현대적인 디자인을 갖추고 있으며, 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 서초구의 중심부에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역을 이용하기 편리한 역세권입니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 서초구의 높은 주거 선호도와 소형 주택의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 550,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 데이터는 본건과 직접적인 비교가 어려운 연립/다세대 주택 거래 사례이므로, 이를 직접적인 예상 입찰가 산정의 근거로 삼기에는 한계가 있습니다.

추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통해 파악된 본 건 유사 물건의 실거래가는 ㎡당 약 1,700만원 ~ 2,000만원 수준으로, 본 건의 면적(29.36㎡)을 적용하면 약 4억 9천 9백만원 ~ 5억 8천 7백만원 범위에 해당합니다.

따라서, 본 건의 감정가(5억 5천만원)와 현재 시장 시세(추정 5억 ~ 5억 9천만원)를 종합적으로 고려할 때,

본 건의 예상 입찰가는 4억 9천 5백만원 ~ 5억 4천 5백만원 범위에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 예정자는 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 주변 환경, 미납 관리비 등을 최종 확인하고, 본인의 투자 목표 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.