나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102192 [4] 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 제1층 제103호 외 5개호로서 주위는 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""남부터미널역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사붕 지상 4층 건물 내 제1층 제103호외 5개호로서
(사용승인일 : 2021.06.09.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건 기호1~6은 각각 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지의 세장형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102192 (4)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1612-17 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 561,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.49㎡ (약 5.89평)

토지 지분: 19.489999999999995㎡ (약 5.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 사항

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 소재하며, ""서울교육대학교"" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 빌라, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 3호선 ""남부터미널역""이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 서리풀길과 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다. 상대보호구역의 경우, 토지전산망 내용은 참고사항이며 교육청 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 3,120,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 근저당권 외 다수 권리(신탁등기 말소, 임의경매, 지분가압류 등)가 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 3,298,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 김 이며, 보증금 0원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2024년 2월 26일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 인수되는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울교육대학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 주거 형태(다세대, 빌라, 연립)와 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지하철 3호선 남부터미널역을 중심으로 한 교통 요지로서의 특성을 지닙니다.

4.2. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립 및 다세대 주택의 경우 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 2020년식 연립주택(56.89㎡): 2026년 5월 80,000만원에 거래

* 1995년식 다세대주택(31.68㎡): 2026년 5월 48,000만원에 거래

* 1985년식 연립주택(115.68㎡): 2026년 7월 151,500만원에 거래

본건은 2021년 6월 9일 사용 승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 전용면적 29.90㎡(약 9.05평) 기준으로 볼 때, 주변 연립/다세대 주택의 평당 거래가격을 고려하면 본건의 감정가(561,000,000원)는 해당 지역의 신축 건물임을 감안할 때 시장 경쟁력이 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 경사 지붕 구조의 지상 4층 건물이며, 사용승인일은 2021년 6월 9일입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 본건은 건물 3층 301호에 해당합니다.

5.2. 편의 시설 및 생활 인프라

주변에 학교, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 3호선 남부터미널역 접근성이 우수하며, 차량 진출입도 편리합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 채무 불이행이 누적된 상황으로 보입니다. 비록 현재 파악된 임차인의 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수나 잠재적 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 규제 및 제한 관련 리스크

* 상대보호구역: 초등학교 등 교육시설과의 거리 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 보호법에 따른 건축 및 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 및 층수 제한이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건: 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과가 본 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 신축 도시형생활주택입니다. 2021년 사용승인으로 건물이 비교적 새것이며, 지하철 3호선 남부터미널역이 도보 거리에 있어 직주근접성이 뛰어납니다. 권리 관계는 임차인 대항력이 없어 비교적 명확하나, 높은 채권 총액과 지역별 규제 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 최근 주변 시세 데이터를 고려할 때, 감정가가 적정하거나 약간의 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인): 유지보수 비용 절감 및 주거 쾌적성 확보

* 우수한 입지: 서울 서초구, 지하철 3호선 남부터미널역 도보 거리

* 뛰어난 교통 접근성: 서울 시내 주요 지역으로의 이동 용이

* 안정적인 수요: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 및 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 561,000,000원입니다. 주변 연립 및 다세대 주택의 최근 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 면적(29.90㎡)과 신축 연식(2021년)을 고려할 때, 540,000,000원에서 580,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 96% ~ 103% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 유동적으로 판단할 필요가 있습니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이 금액을 초과하여 입찰할 경우 추가적인 부담이 발생합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.