나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103117 [3] 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 "세검정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 산재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 각종 노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 다세대주택으로 지하 1층, 지상 3층이며 철근콘크리트구조, 평지붕/경사지붕으로 2021.05.07 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트몰탈위 석재등 붙임 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 창호 : 샷시창호임.

이용상태

대상물건 모두 주거용 다세대주택으로 복층구조임. 일련번호"1" : 지층- 침실2, 화장실2, 1층-침실1, 거실 및 주방, 화장실(복층-지하1층 및 1층) 일련번호"2" : 1층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 2층-침실2, 화장실2등(복층-1층 및 2층) 일련번호"3" : 2층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 3층-침실2, 화장실2등(복층-2층 및 3층)

설비내역

급수위생설비, 난방시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 폭약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54- 236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103117 (3) 사건에 대한 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103117 (3)

소재지: 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 2층201호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 3층 (2021.05.07 사용승인)

용도: 다세대주택 (주거용)

토지 면적: 82.65㎡ (약 25.0평)

건물 면적: 84.89㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 853,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 구기동에 소재하며, "세검정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

토지는 사다리형의 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중에 있으며, 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 54-236m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 규제받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을3)입니다.

등기부등본상 소유권보존등기(을1)를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 근질권, 임의경매개시결정 등)는 낙찰과 동시에 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2023-12-15

* 확정일자: 2023-10-25

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 없음

임차인 백민현은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

집합건물 등기부 요약:

총 채권 총액은 약 2,665,000,000원입니다.

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-05-26

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요 정보 없음)

1.4. 상권분석

본건은 종로구 구기동의 주거지역에 위치하며, 세검정초등학교 인근입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택 등 주거시설이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 내부 구조는 복층으로 이루어져 있습니다.

* 지하 1층: 침실 2개, 화장실 2개

* 1층: 침실 1개, 거실 및 주방, 화장실

(복층으로 지하 1층과 1층을 이용)

건축물대장상 2021년 5월 7일 사용승인이 이루어져 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

급배수 및 위생 설비, 난방 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 과도한 채권 총액: 약 26.65억 원에 달하는 총 채권액은 감정가(8.53억 원)를 크게 상회하며, 이는 경매 진행 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성을 시사합니다.

* 도시계획 제한: 자연경관지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지목이 도로로 한정되는 경우 거래에 제약이 있을 수 있습니다. (본건 토지의 정확한 지목 확인 필요)

* 주변 시세와의 괴리 가능성: 제공된 주변 시세 JSON 정보 분석 결과, 명확한 비교가 어려운 점이 있습니다. 일부 거래 정보는 전월세 보증금으로 추정되며, 매매로 해석되는 단일 사례(청학하이츠빌라)의 경우 면적이 본건보다 훨씬 넓고 연식이 오래되었음에도 불구하고 거래 금액이 1.14억 원으로, 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었거나, 제공된 시세 정보가 본건과 직접 비교하기 어려운 특수성을 가질 수 있음을 시사합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건의 주거 환경에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 종로구 구기동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 2021년 신축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없고 임차인도 대항력이 없어 권리관계는 매우 깔끔합니다.

하지만, 감정가 대비 총 채권액이 매우 높아 유찰 가능성이 높으며, 도시계획 상 일부 제한사항이 존재합니다. 제공된 주변 시세 자료만으로는 본건의 정확한 시세 파악에 한계가 있으며, 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 더불어 향후 유찰 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 도심 지역의 신축급 다세대주택으로, 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 모든 권리관계가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 공동담보로 인한 과도한 채권액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성이 높아, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 853,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 JSON 정보 중 청학하이츠빌라(168.49㎡, 1994년식)의 매매가 114,000,000원을 기준으로 환산한 단위 면적당 가격(약 676,600원/㎡)을 본건의 건물 면적(84.89㎡)에 적용할 경우, 예상 시세는 약 574,330,000원 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준이며, 제공된 시세 정보의 제한성과 개별 물건의 특성 차이를 고려해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점과 유찰 가능성을 고려할 때, 낙찰은 상당한 가격 할인 후 진행될 것으로 예상됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

추정 예상 입찰가 범위: 580,000,000원 ~ 700,000,000원

이는 감정가의 약 68% ~ 82% 수준이며, 실제 입찰 시에는 본건의 상태, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최신 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.