나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103117 [2] 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 신영동 소재 "세검정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 산재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 각종 노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 다세대주택으로 지하 1층, 지상 3층이며 철근콘크리트구조, 평지붕/경사지붕으로 2021.05.07 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트몰탈위 석재등 붙임 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 창호 : 샷시창호임.

이용상태

대상물건 모두 주거용 다세대주택으로 복층구조임. 일련번호"1" : 지층- 침실2, 화장실2, 1층-침실1, 거실 및 주방, 화장실(복층-지하1층 및 1층) 일련번호"2" : 1층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 2층-침실2, 화장실2등(복층-1층 및 2층) 일련번호"3" : 2층- 침실, 거실 및 주방, 화장실등, 3층-침실2, 화장실2등(복층-2층 및 3층)

설비내역

급수위생설비, 난방시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 폭약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54- 236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103117 (2)

소재지: 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층102호

물건종별: 다세대주택

감정가: 839,000,000 원

토지면적: 82.41㎡ (약 24.9 평)

토지지분: 82.41㎡ (약 24.9 평)

건물면적: 84.64㎡ (약 25.6 평)

건물지분: 84.64㎡ (약 25.6 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

건축물 사용승인일: 2021년 05월 07일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 종로구 구기동에 위치하며, '세검정초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 연립다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 06월 02일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을3)입니다.

본 경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당권, 압류, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김 (김현렬): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-08. 대항력 없음.

* 하 (하종숙): 보증금 50,000,000원, 차임 1,250,000원, 전입일자 2023-12-08, 확정일자 2023-12-08. 대항력 없음.

인수할 보증금은 총 0원입니다.

특이사항으로 공동담보물건으로 표시되어 있으나, 본 건은 개별적으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 운상하이츠 (1998년식, 91.17㎡/27.6평): 2026년 6월 17일, 650,000,000원 거래. 평당 약 23,550,000원.

* 청학하이츠빌라 (1994년식, 168.49㎡/51평): 2026년 7월 1일, 1,140,000,000원 거래. 평당 약 22,353,000원.

* 동진스위트빌라(2동) (1991년식, 164.25㎡/49.7평): 2026년 6월 8일, 600,000,000원 거래. 평당 약 12,072,000원. (해당 거래는 면적 대비 가격이 현저히 낮아 참고에 유의 필요)

본 물건의 전용면적은 84.64㎡(25.6평)이므로, 이를 기준으로 보수적인 시세는 평당 약 22,000,000원에서 23,500,000원 사이로 추정됩니다. 이를 적용 시, 약 563,200,000원에서 602,880,000원 범위의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 내부 설비(급배수, 위생, 난방 등)를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 세검정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 지역 특성상 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 자연경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정 기간 내에는 토지거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 인근 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 조사로는 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 종로구라는 도심 입지에 비교적 신축인 다세대주택으로서, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 시세가 낮은 편이며, 토지이용 제한사항이 존재합니다. 신축이라는 점과 도심 입지를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 현대적인 시설과 구조를 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 등기사항이 소멸되며, 인수할 임차인 보증금이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

* 도심 입지: 서울 종로구에 위치하여 향후 지가 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 839,000,000원이지만, 주변 시세 분석 결과, 본 물건(84.64㎡/25.6평)의 시장 가치는 약 570,000,000원 ~ 603,000,000원 범위로 추정됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 감안한 예상 입찰가는 660,000,000원으로 제시합니다. 이 가격은 보수적인 시세 범위보다 높고 감정가보다는 낮은 수준으로, 투자 수익을 확보하면서 낙찰 가능성을 높일 수 있는 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.