나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경65286 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 11-478 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은1동주민센터" 서측 인근에 소재하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성된 주거지대로 주위는 아파트 재개발사업이
진행 중에 있고 인근에 재래시장과 상가, 학교 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서
제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하고 주요 간선
도로인 내부순환로에의 접근이 용이한 편으로 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인근지대비 완경사 사다리형 토지이며, 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있으며, 인접토지 11-476번지의 일부를 보행
자 진입로로 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-11-01)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인 관할
교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주
변 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일대는 가로주택정비사업이 추진 중인 것으로 조사되는 바, 경매진행시 이 점 참고하시
기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
(일반건축물대장상 사용승인일자 : 1965.08.23)
외 벽 : 적벽돌치장쌓기 등
내 부 : 미 상
창 호 : 플라스틱(PL) 이중창호 등임.

이용상태

단독주택(내부구조 미상)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠ 샤시조 및 벽체이용 렉산지붕 1층소재 전실 및 다용도실 약 13㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 11-478번지에 소재하는 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경65286 (1)이며, 감정가는 550,675,200원입니다.

토지 면적은 86.00㎡(약 26.01평)이고, 건물 면적은 41.32㎡(약 12.50평)이며, 제시외 건물 면적 13.00㎡가 포함되어 있습니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 엠캐피탈로 추정됩니다.

건축물대장상 사용승인일자는 1965년 8월 23일로, 건물 노후도가 매우 심각한 상태입니다.

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은1동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

본 물건이 속한 지역 일대는 현재 아파트 재개발사업이 진행 중에 있으며, 재래시장, 상가, 학교 등 생활편익시설이 인접해 있어 주거지로서의 기본적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 간선도로인 내부순환로 접근이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 주변 지대에 비해 완경사를 이루는 사다리형 토지로, 현재 주거용 단독주택의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건 서측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다. 또한, 인접 토지인 11-476번지의 일부를 보행자 진입로로 이용하고 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

* 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 강형석 (1999-03-08, 증여)

* 근저당: 국민은행 (2015-11-19, 98,400,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 엠캐피탈주식회사 (2024-09-04, 50,000,000원, 말소)

* 임의경매: 엠캐피탈 (2024-12-30, 50,000,000원, 말소)

* 가압류: 주식회사 케이뱅크 (2025-03-19, 29,937,841원, 말소)

* 압류: 서대문구 (2026-01-19, 말소)

* 총 등기부채권액: 178,337,841원

* 건물 등기부 요약

* 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요는 없으나, 지상권이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 주변에 연립, 다세대, 빌라 등 다양한 주거 형태의 부동산이 분포하고 있습니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석하면 다음과 같습니다.

* 우진빌라(265-124)

* 2026년 3월 거래, 22,000만원 (2.2억원)

* 준공연도: 1991년, 전용면적: 59.47㎡ (약 18평)

* 명지하이츠빌(397-23)

* 2026년 7월 거래, 30,000만원 (3.0억원)

* 준공연도: 2008년, 전용면적: 49.44㎡ (약 15평)

* 금송힐스빌

* 2026년 7월 거래, 49,000만원 (4.9억원)

* 준공연도: 2002년, 전용면적: 84.29㎡ (약 25.5평)

본건의 감정가는 550,675,200원(약 5.5억원)이며, 토지 면적 86㎡(약 26평), 건물 면적 41.32㎡(약 12.5평)입니다.

주변 시세로 제공된 거래 사례들은 대부분 다세대 및 연립주택이며, 준공연도가 본건(1965년)보다 훨씬 신축입니다.

금송힐스빌의 경우, 비교적 넓은 면적(84.29㎡)과 2002년 준공 연식 대비 4.9억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 이러한 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

이는 본건이 위치한 지역의 재개발 가능성을 감안한 것으로 판단됩니다. 단독주택 건물의 노후도가 매우 심각하므로, 건물 자체의 가치보다는 토지의 잠재적 개발 가치에 집중하여 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

* 본건 주변에는 재래시장, 상가, 학교 등 다양한 생활 편익시설이 소재하고 있어 일상생활을 영위하는 데 불편함이 없습니다.

* 주변 환경

* 본 물건이 속한 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 현재 해당 지역은 아파트 재개발 사업이 진행 중이거나 추진 예정에 있어, 향후 지역 환경의 변화가 예상됩니다.

* 혐오시설 정보

* 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려했을 때, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 재개발 사업 진행 과정이나 향후 개발 계획에 따라 주변 환경이 변동될 가능성은 존재하므로, 현장 답사를 통해 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

* 본건 건물의 사용승인일자가 1965년으로 매우 오래되어, 구조적 안전성에 대한 점검 및 상당한 규모의 보수 또는 신축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재개발 사업의 불확실성

* 본건은 재개발 구역으로 지정되어 미래 가치 상승이 기대되나, 사업의 진행 시기, 방식, 완료 여부 등은 불확실하며, 사업 지연 또는 무산의 위험도 존재합니다.

* 토지 지분 매각

* 토지 전체가 아닌 지분 매각으로 인해, 향후 재개발 사업 진행 시 다른 지분 소유자들과의 협의가 필요하며, 이 과정에서 갈등이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 및 일괄 매각

* 약 13㎡의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 명도 및 철거 문제를 사전에 검토해야 합니다.

* 건물 내부 및 임대차 관계 미확인

* 건물 내부 구조 및 이용 상태, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 토지 및 건물 지분 경매 물건으로, 가장 큰 특징은 재개발 지역에 속해 있다는 점입니다. 이는 향후 시세 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

그러나 1965년 사용승인된 건물의 극심한 노후화, 재개발 사업의 불확실성, 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성 등 여러 위험 요소를 안고 있습니다.

따라서 본 건의 투자는 현존하는 건물 가치보다는 토지의 재개발 가능성에 대한 분석과 판단을 기반으로 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 기대 가치: 해당 지역의 재개발 사업이 성공적으로 완료될 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 가치: 지분 매각이지만, 재개발 사업을 통해 신축 공동주택 또는 상가 등의 분양권을 확보할 수 있습니다.

* 입지: 도심 접근성이 양호하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 550,675,200원입니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

주변의 최근 거래 사례를 살펴보면, 본건보다 신축이며 다세대/연립주택인 경우 2.2억원에서 4.9억원 수준입니다. 본건의 건물은 1965년 준공으로 매우 노후화되어 건물 자체의 가치는 미미하다고 볼 수 있습니다. 따라서 본건의 가치는 주로 토지 및 재개발 가능성에 의해 결정될 것입니다.

재개발 사업의 진행 상황, 확정되는 분담금, 사업 완료까지 소요될 시간 및 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

본건은 재개발 사업의 불확실성과 건물 노후화로 인한 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 개발 가치와 현재 시장 상황, 그리고 내재된 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 4.5억원에서 5.0억원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 산정하는 것을 권장합니다. 이 금액은 추가적인 현장 조사와 재개발 사업성에 대한 심층 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.